ハワイ(ホノルル)現地時間
6/20(水)05:00
Vol.33
ハワイに住む表紙・「ハワイに住む」夢を「話題のコンドミニアム」で叶えた人たち
ご自宅を拝見しながらインタビューしました。
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編集部ブログ

賃貸(短期・バケーションレンタル) / 不動産売買

長谷川 千明(ジャッキー)(R)コールドウェルバンカー

ワイエア・アナハ /ワードビレッジ ! 開発プロジェクト担当だからお伝えできること

《従来にはない圧倒的な建築クオリティ》
世界的に有名な建築家、デザイナーを起用している事は従来のハワイにはないこと。フローリングやバスルームの素材、キッチン、キャビネットの細部にわたり高いクオリティを揃えており、また最高位のプラチナ認証(ワイエア、アナハ)を取得しており、ペンキや接着剤まで人体や地球環境に優しい素材を使用しています。

《居住者が欲しいと思うもの全てを揃えた》
ハワードヒューズ社と設計段階より何度も打合せを行い、各不動産エージェントのこれまでの知見を集約し開発。シャワー1つからバスタブ、洗濯室、アプライアンスの素材や機能、お部 屋のレイアウトや生活しやすい導線、また高い天井など、とてもよく考えられており、全てに 魅力があると言っても過言ではありません 。ワイエアに勝るとも劣らないのはアメニティーの充実 。デザイン時に他コンドミニアムと徹底的に比較し、トレンドを押さえな がらどの世代でも利用でき、楽しめるものが考えられています。ハワイの魅力を結集したランドスケープまでもこだわり、インドア、アウトドア含め7階に集約されています。

Q、どのお部屋がずばり、おすすめか
全ての階、各お部屋の金額だけでなく部屋からの眺めや間取り、諸経費など各ポイントからのチョイスとなります。どのお部屋も素晴らしいことには間違いないのですが、眺め、間取り、金額、諸経費を総合してコストパフォーマンスが良いと思うのはHユニットの2ベッド。また眺めを重視し、月々の経費なども加味した場合はEユニットの2ベッドでしょうか。もちろん求められるライフスタイルにもよりますが、エレベーターを降り道路を隔て目の前がホールフーズという利便性に富んだタウンハウスのお部屋などもあります。

コンドミニアムの目利き、お得な物件選びとは?

Q:貸出し易いコンドミニアムとは
A:完全貸出用、不在時のみ貸出す、又キャピタルゲインを視野に入れた購入など、目的により物件の見方は異なります。では貸出し易いコンドとは?まずはロケーションが一番重要なカギ 。そして便利な立地(買物、学校区)。コンドミニアム全体やお部屋が綺麗な事もポイント。 ビル全体の過去の貸出実績を確認することもお薦めします。また、長期不動産価値で考えると新しい物件が有利ですが、貸出の場合は古い物件でも利回りが良い場合も多い事が抑えておきたいポイント。その点でワイキキの物件はやはり安定して貸出し易い傾向があります。ただワイキキの短期貸出しが可能なコンドもお部屋によっては短期貸出許可の更新がされていない物件もあり購入前に必ず確認をされてください。カカアコ地区では月極などの短期貸出し不可のコンドが主流なのでハウスルールをしっかりと確認する事。ラグジュアリーコンドの貸出市場はこの1年で約10%ダウンしており、 新築の開発に伴う貸出し市場の競争が激化していますので、アラモアナ/カカアコ地区の物件を貸出し目的で購入の際は注意が必要です。月々の貸出収 入率を考えると、同じ予算内で1物件の購入より、複数物件を購入するのが良い場合もあります。

将来的な価値の上昇を見越す物件の見方
価格が上がり悩んでいるコンドに注目してみる事。価格が中々上昇していないコンドやお部屋の理由はさまざまです。ロケーション、部屋の間取り、付帯設備(倉庫や駐車場有無、等 )管理 組合の状況など。築年数と老朽化のバランスを調べ分析することが重要。以上のような状況下 で、現マーケット価格が伸び悩んでいる物件を探す事は将来的な価値向上の可能性がありま す。例えば、モアナパシフィックやコオラニなどでもお買い得な物件があることも。また、ヨットハーバーも狙い目の物件です。現在管理組合が一丸となり、ビル全体の改築プランも進んでいます。ロケーションも良いので、今後期待ができそうです。いずれにしましても、ご本人様がその物件を気に入られているかどうかが一番の決め手となりますが、このような視点での物件選びを参考にいただければと思います。

所有物件の買換え、売却の市場、タイミング等について教えてください

Q:所有物件の買換え、売却の市場、タイミング等について教えてください
A:2015年、2016年の統計から見ても売買のバランスのとれた良い市場です。
物件によりますが、現在の不動産市場は需要と供給が安定しており、少しずつ右肩あがりで動いているバランスのとれた市場。同じコンドミニアム内の他ユニットの販売実績や不動産評価師による評価を元に最適な値付けをする事で早い段階で買手がつきやすい市場となっています 。最近では、最適な価格設定と一部リフォーム及びステージングを行う事で売出から1週間で オファーが入り成約となりました(パシフィカ・ホノルル/2ベッド$738,000(所有権))購入時よ りも高い価格で売却ができた為、オーナー様にも喜んで頂きました。ただ、広さや仕様、アップグレード有無、眺めで金額が大きく異なる場合もある為、分析をした上で、売却戦略を練ることが重要になります。買換えのタイミングはそれぞれ。例えば、管理が大変な為、一軒家➡コンドミニアムに。家族構成の変化に伴いサイズをアップやダウンする場合や、古いコンドミニアム➡新しいコンドミニアムへ、または便利さを求める、ハワイに来る頻度が少なくなる為、ロケーションを変更し、レンタルに出し易いコンドミニアムやホテルコンドになど様々。 投資物件でも現在のコンドが古くなってきており、所有してから価格も上がってきている為、比較的新しい物件の購入を考える人も多いです。いずれにしても、売却時のキャピタルゲインを視野に入れた物件の選定と売却のし易い物件の購入が肝になってきます。

1031エクスチェンジを活用した買換え

不動産を売却した場合、売却益に対するキャピタルゲイン税が生じますが、この税金を繰り延 べにすることができるのが1031エクスチェンジというものです。売却価格と同等もしくはそれ以上の価格の物件に買い替えることで1031エクスチェンジが適応となり、また2年以上所有している事や投資物件であるという条件もあります。これらは全米の不動産で適応されます。この制度をうまく使用しながら資産を増やしていき、お子様やご家族に相続をしていくなど、税のメリットを活用した方法もあります。詳しいことは税の専門家とご相談の上、進められてください。

今のお薦めの物件は何ですか?

Q:今のお薦めの物件は何ですか?
A:このようなご質問は実に多くの方から頂きます。それは価格帯やご本人様が不動産を購入される主要な目的により異なる為、その人にとってのお薦め物件がそれぞれ異なってくることが前提となりますが、以下のケースをご参考にされますと良いかと思います。

1億円程度で検討される場合
【別荘として利用】
アラモアナ・カカアコ地区の築10年程度の2ベットのコンドミニアムがお薦め。ワイキキ・ア ラモアナ・カカアコ地区内では全体のユニット数に対しこの価格帯での2ベッドの割合が少なく、アメニティーが充実したものが多い為、将来的価値を保つ可能性が高い。また価格と建物のクオリティーのバランスが良く、中には隠れたお宝になっている物件があることも。
【投資の場合】
完全投資であれば、ワイキキ郊外で木造アパートや商業施設+アパートの購入がお薦め。特にハワイ大学近く、モイリイリ、マッカリー等は賃貸需要も高く、賃貸収入も期待できる 。築年数 も古い為、日本での税務申告時に減価償却のメリットがある場合も。ただ修繕の予算も事前に判断し、現オーナーがどの程度修繕してきているかも確認が必要。土地指定区分から将来性を判断する事も重要です。一方で古いコンドミニアムを探し、全改装し、再販する方法や貸出し易いスタジオを複数購入。リスク分散をしながら建物を分けて、良いロケーション物件を押さえるという方法もあります。

5千万円程度で検討される場合
古き良きハワイをイメージするコンドミニアムがお薦め。この価格帯は居住者、非居住者に限らず人気で安定した需要が見込める一番のボリュームゾーンとなります。 古い建物にしかない、ラナイや広いお部屋、風通し、ビューなどが希少価値。投資又は別荘としての用途も様々で魅力的。貸し易い、売り易い物件が多い。ただ、改装の必要がある物件もあり、物件によりコストを吟味する必要もあります。また、この価格帯のホテルコンドも魅力的ですが、ホテル貸しをする際の内装等の基準による特別徴収金の回収頻度等を調べる事や他に目に見えないコストがどの程度かかるかも調べる必要があります。

2千万円程度で検討される場合
小ぶりなアラモアナホテルのようなコンドミニアム。もしくは投資向け、ワイキキのスタジオ物件をお薦めします。また、税務上の事も踏まえ、あえて借地物件に目を向けるのも場合によっては面白いかもしれません。

ハワイ不動産「よくあるご質問にお応えします 」

Q : ハワイに物件の購入を考えています。 ワイキキとアラモアナ・カカアコはどっちがいいのですか?
A : ワイキキはリゾート地で新しい開発が難しいエリア。ワイキキ外エリアはゾーニングの規制でホテルが建てにくい。永遠のリゾートとして保たれる場所と言えるかもしれません。一方でアラモアナ/カカアコは観光・リゾートを目的ではなく、働く事、遊ぶ事、住む事のバランスをとり街が作られています。

ワイキキの不動産
築年数は様々で、価格帯の幅、間取りのバリエーションが多く、住居・投資のどちらにも適し た物件が豊富にあります。特に短期貸し(バケーションレンタル)ライセンスがあるコンドミニアムがあるのが特徴。またオーナーが不在の間はホテル貸しとして運用することができるホテルコンドミニアムはリゾート物件が利用法律で許されているワイキキならではの物件です。ホテルコンドミニアムは管理体型からも固定資産税の税率からも毎月の経費が通常コンドより高いためご購入後、貸し出すことを目的とされていない場合はしっかりと両方のメリットをご検討されることをおすすめします。

アラモアナ/カカアコの不動産
新築、築浅物件の選択肢が多く、長期滞在や住居に最適です。設備、アメニティー等が充実しており、 日系スーパーやショッピングモールも近く生活アクセスが良い。価格帯は2ベッドですと700,000ドル台くらいからラグジュアリーな数ミリオンドル台のものまで。またワイキキ外で唯一存在するアラモアナホテルコンドはスタジオで160,000ドル台からという魅力な価格帯で人気。現在、開発が盛んな場所で、過去にはない街づくりが予定され楽しみな場所です。今後の開発が不安という声も聞きますが、ハワイの開発は、様々な認可が必要であり日本のようなスピードで開発が進むことがない為に日本のような幅のある価格変動が起こりにくい場所となっています。ワードビレッジ新プロジェクト「ワイエア」[アナハ」の専属販売エージェントの経験からも長いスパンをかけて開発は進んでいくと思われます。

それぞれのエリアの特徴や物件の特性が異なりますので、ご自身のライフプランや購入の目的にあわせてご選び頂くことが良いと思います。また、それらによって多様な計画が考えられるかと思いますので、信頼のできるリアルターとじっくりと相談される事をおすすめします。

売り手目線でのハワイ不動産の今!

アメリカの住宅ローン金利は過去最低クラスを継続。今後、金利が上昇するのではという専門家の予想もあり、地元ローカルの購入意欲はまだまだ熱を帯びています。また、日本居住の方のセカンドホームとしての購入も従来の購入世代より若い代の方々がハワイの不動産に目を向けてきているのが1つの特徴。新築物件がたくさん建つ予定ですが、価格もそれなりに高い為、既存のコンドミニアムを探す動きも出てきています。一方で中国・アジア系の若い世代の購入も目立つようになってきており、従来の投資型から子供の教育等を考えるライフスタイル型での物件購入の傾向があるのも、今のハワイ不動産の買い手の流れともいえます。売却時期とタイミングが大事です。新築物件は多数あり、必ず再販物件も市場に出てきます。一概に断言はできませんが、買い替えなどを検討されている方は同価格帯の売出し物件が市場に多く出る可能性もありますので、タイミングを計って売出しをされる事をお薦めします。新築コンドミニアムの再販と中古物件の価格競争も想定されますので、不動産エージェントと売出すタイミングや時期、適正価格をしっかりと相談されることをお薦めします。売買価格と販売実績数の推移などからトレンドを捉え、今がどのフェーズにあたり、これからどう動くかの見極めが大事です。

「ハワイ不動産」購入・売却時に知っておくべき事 !!

Q : 築45年のコンドミニアム。価格もそれなりにしますが、購入しても大丈夫でしょうか?
A : 購入しないほうがよい物件もあります。

事実、ハワイ不動産はロケーションが鍵となり古い中古物件でも過去の統計をみても平均して上昇のトレンドです。但し、特にコンドミニアムの場合、お部屋の中だけのコンディションではなく、ビル全体の管理状況に注目する必要が多いにあります。管理組合が予算を綿密にたて、必要なエレベーター、コンクリート補強、パイプ修繕など行っているか、購入の際に確認 することができますので必ずチェックしましょう。突然の各オーナーへの特別徴収金が生じたり、場合によっては物件価値に影響をきたすこともあります。

Q : 8000万円程でハワイ不動産の投資を考えています。賢い投資方法はありますか?
A : 使用目的、頻度、家族環境等を踏まえ、「集中型投資」「分散型投資」「ミックス型投資」の観点よりご検討される事をお薦めします。

一言では難しいのですが、購入目的により多様な計画が考えられます。「購入後、不在時は貸出、滞在時に利用したい」という1つを見ても、コンドミニアムにより管理形態も様々、利回りも異なります「今は長期で貸出、将来的に子供が留学で使用するかもしれない」、「数年後のグレードアップの買換えを想定し、購入する1件目は?」や「節税を意識した購入をしたい」など、個人の状況により賢い投資の計画は異なりますが、大きく分けると「集中型投資」「分散型投資」「ミックス型投資」を念頭に考えられるのが良いと思います。例えば、利回りとリスクに優先順位があるようでしたら、分散型で小さ目の物件を複数購入。純粋な投資のみでお探しなら、アパート1棟やホノルル以外のエリアも魅力的であったりもしますので、信頼のできるリアルターとじっくりと相談されることをお薦めします。

Q : 所有物件を一番良いバリューで売却するには、どうすればよいですか?
A : 万人の人に良い印象を与える お部屋へ戻せるかがポイントです。

お部屋によりますが、些細な箇所でも修繕、リモデルを加える事は実は重要です。オーナー様によりお部屋には個性があります。それらを万人の方に良い印象を持つお部屋に戻す作業(個性を出さずニュートラルな状態に)が重要で、大変な作業でもあります。その後、ステージングを行い、モデルルームのようなお部屋にする。マーケットを分析した上で適正な価格設定と売出しタイミングを見計らう事になります。

BSフジ 木梨目線~で物件をご紹介しました。

7月14日(土)放送の木梨目線(BSフジ放送)

ロングステイをする人たちのためのハワイの生活術「ライフ」
今回は、お手頃でお買い得なマンションをご紹介。
http://www.bsfuji.tv/kinashi/index.html

お気軽にご相談、お問合せください。

社名(日本語)
長谷川 千明(ジャッキー)(R)コールドウェルバンカー
社名(英語)
Hasegawa (Jackie) Chiaki, (R) Coldwell Banker Pacific Properties
事業内容
生涯通じて信頼頂ける心のこもったお手伝いを致します。
コンドミニアムから一軒屋、大型物件にいたるまで 幅広い経験と 実績を待つ。 お客様のそれぞれ異なる立場や状況を 細かなコミュニケーションをとりながら理解し、生涯につながるお付き合いができると、数多くのお客様からの支持を受けている。アメリカ最大級の信頼を誇るコールドウェルバンカー社で トップクラスのアワードを受賞する実績で的確に売買のサポートを提供する。
広島県出身。Lic#: RB-20436
住所
4211 Waialae Ave. Suite 9000, Honolulu HI 96816 (Kahala Mall)
電話番号
(808)783-1320
FAX
(808)356-1933
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