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7/28(金)08:57
Vol.30 [7/17-10/15]
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編集部ブログ

タイムシェア

くじら倶楽部 (オーシャン ウィンド リアルティ)

気になるリセールの2つの欠点: ヒルトン編

ワイキキの事務所にお越しいただく方々から一番良く頂く質問が、新規での購入とリセール物件を購入した場合の違いです。ヒルトンの場合、各リゾート会社の中でも一番良心的で、ほぼ同じように使うことが出来ます。新規購入とリセール購入では、2点ほど違いがありますので、再度、ここでおさらいしてみたいと思います。

1 エリートメンバーになれない、昇格しない

ヒルトンのタイムシェアをリセールで購入した場合、仮に14,000ポイント以上持っていたとしても、エリートメンバーになることができません。

また既存メンバーさんが追加購入した場合でも、エリートのプラスやプレミアムの会員になることができません。



エリートメンバーになった場合の最大のメリットであるHオーナーズのゴールドステータスは、三井住友のビザカードでゴールドカードを取得すれば自動的にもらえます。

詳細はこちらをご覧ください。

https://www.smbc-card.com/nyukai/affiliate/hilton/index.jsp



Hオーナーズのゴルド又はダイヤモンドのステータスだと、ホテルでの宿泊の際に、朝食が付き、ラウンジが無料で利用でき、部屋が開いているとアップグレードしてもらえる場合があります。(ホテルの空き具合と規定によります)



ですのでエリートステータスを意識していない方、すでにエリートでそれ以上の昇格をあまり必要としない方にはリセールで十分かもしれません。

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買い手市場のタイムシェア業界3つの要因

為替の行方はどうなるか? 今は買いどきか? どうしたら良い買い物ができるか? など、リセール相場についての質問が多いため、今回はその説明を行いたいと思います。

ハワイのタイムシェアリセール価格を左右する3つの要因をご説明します。
1 季節要因
毎年12月から1月には各リゾート会社の年間管理費の請求書は各オーナー様のところに届きます。あまり活用しきれていない方や、使っていないオーナー様によっては売り出しに出される方が年間の中で一番多い時期です。年によっても異なりますが、通常12月から2月末ごろまでが新規掲載(売り出し)が多いようです。また、今まで売りに出していた方が売れない状態で管理費を払うと、「早期に売却をしたい」と言う考えから値下げに踏み切る方が多い時期でもあります。

2リゾート会社の第一先取り特権
Right of First Refusal 通称:業界ではROFRと言われます。
何度か過去のブログでも説明しておりますが、リゾート会社の第一先取り特権の動きとリセールの価格は非常に大きな関係があります。
リゾート会社が安い価格で市場で取引されることを嫌い、価格の安い売買取引には売買の許可を出さずに買い取ってしまうことがよくあります。日本ではあまり馴染みのない制度ですが、米国の不動産業界やリゾート業界では一般的な商習慣の一つです。

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プロが案内する、ハワイ タイムシェア4社のリセール相場

リセールの相場は会社により、かなり異なります。為替相場以外に、リゾート会社が買い取りを実施しているか、また、その価格水準がどの程度かにより異なります。以下は、参考までに各社のリセール相場を把握する上での情報となります。また2017年1月末時点の相場となります。

1 ヒルトン

ヒルトンの ハワイ市場における第一先取り特権行使の価格は、昨年が過去一番低い水準でした。その為、リゾート会社による買い支えがない状況でしたので相場が低迷しています。過去最安値の水準と言っても良いでしょう。合わせて管理費の請求が行われる年末年始の季節的要因も重なり、掘り出し物が多く出回っています。買い希望の方はお買い得物件を見つけるチャンスと言えます。逆に、売却をお考えの方は、あまり売り急がない方が良いかもしれません。ただし、今後の先行きは予測が立てづらい状況です。現在の価格相場がとても低いため、今後の状況次第では、数ヶ月で2、3割の価格上昇する物件タイプが出て来る可能性もあると言えます。

また、グランドワイキキアンのペントハウスやラグーンタワーのオーシャンフロント固定週など、高額優良物件にはウェイティングが入っている状況です。

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ヒルトン グランド バケーションが上場しました

ヒルトンのタイムシェア部門が上場しました。

1月4日にニューヨーク証券取引上で、公開企業としてヒルトンホテルから独立して株式を公開した形になります。

ご参考までに概要をご案内します。



ヒルトン グランド バケーションズクラブの概要

創業25年目(1992年設立)

従業員8000人

倶楽部メンバー 26万人

47リゾート物件

ヒルトンホテルとは100年契約でブランドを使える

交換で利用できるヒルトンホテル4800ヶ所

2015年売上げ:$1.5 billion (1700億円)

経常利益:$174 million (200億円)

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知っておくと便利なタイムシェアの名義人ルール

正しい知識があれば無駄な経費を使わなくても良かった!と言うことは、タイムシェアに関してもよくある話です。

今回は、購入の段階で質問の多い、どのように名義登録すべきかという事についてご説明します。

この説明は、単に所有すると言うだけでなく、売却時の経費を含めてのアドバイスとなりますので、タイムシェアリセール専門会社ならではのアドバイスです。

1 単独所有は避けたほうが良い理由

ハワイ州の不動産並びにタイムシェアを単独名義で所有すると、万が一所有者が亡くなった場合、遺言の検認裁判という制度を得ないと、名義の変更や売却自体も行うことができなくなります。その際に物件価格に関わらず、弁護士費用として約50万円ほど掛かります。ですので、この費用を避けるためにも2人以上で所有するほうが良いと一般的に言われます。

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タイムシェア大好き派と、タイムシェアが嫌いな人達

どうも、タイムシェアの評価は良くないと思っている人と、逆にこれほど快適で経済的なものはないと感じている人と、大きく2つに別れるようです。



1. タイムシェアが嫌いな人々

タイムシェアなんか、買わないほうが良い! と思っている方は、多いかもしれません。特に、説明会の際に勢いで買ってしまい、いざ使おうと思ったら予約が取れない、或いは、使わずに管理費を払い続けている人達がいます。とても残念です。

特にタイムシェアの価値が上がっていくものと期待している人も多く、いざ売却しようと思ったら定価の1/3になっていた為、残念に思う人もいます。通常、リゾート会社の販売価格は政策的にどこも定期的に値上げします。しかし、手放す時にリセール市場(再販市場)で購入時よりも高く売れることはまずありません。

ハワイ ワイキキ ビーチ
ハワイ ワイキキ ビーチ
ハワイのビーチ危険サイン

2. タイムシェア大好派

一方で、一度タイムシェアを利用して、買増しや買い替えを行っている人も多いです。ヒルトンで2016年11月の時点で5万人以上、それぞれ、マリオットのコオリナ、ディズニーのアウラニ、ワイキキにあるウィンダムなど、数千人単位でオーナーになっています。

一般的には、オーナーの3割が買い増しや買い替えを行っていると言われます。中には、今日も来社頂きましたが、2口3口お持ちの方も多いのが現状です。はやり、一度キッチン付きで100㎡ほどの部屋に泊まりなれてしまうと、小さなホテルの部屋には戻れません。また、実際毎年管理費程度の維持費で計算すると、一日あたり2万円から3万円程度でスィートタイプに泊まることが可能です。そう考えると、タイムシェアユーザーは、旅行の出費を節約しながらグレードは上がっている人がほとんとになります。

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為替のリスクを抑える方法

タイムシェアの売買で為替が気になっている方への朗報です。

この方法を知らないと、タイムシェアの売買で、為替変動で損をする可能性がありますので、参考にして頂ければ幸いです。

1.ドル建ての決済

ハワイのタイムシェアを購入する時、そして売却する時はドル建てでの決済となります。よくある話が、購入を決めてから残金を振り込むまでの間に円安になってしまった。或いは、買い手が決まり決済が行われるまでに円高になってしまい、予定より少ない円が送金されてきたというお話です。今回は、為替リスクを抑える方法をご案内したいと思います。

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リセールを活用して物件を買い換える方法3つのパターンリセールを活用して物件を買い換える方法3つのパターン

アップグレードを検討中であったり、買い替えをお考えの方にお伝えしたい方法です。

今回はハワイの事務所にお越し頂く中でも、一番相談の多い、「アップグレード、ダウングレード、他社への乗り換え」について説明します。
1. ヒルトンのリセールでアップグレード

リセールで行うアップグレードは、現在所有する物件を売却または手放して、価格が下がっているリセール市場で希望の物件に買い換える方法を取ります。多少の時間と手間が掛かりますが、この方法で数百万円単位の節約をしている人はかなりいます。

例えば、ヒルトンの2BR オーシャンビューから、グランドワイキキアンんの2BRペントハウス、24000ポイントのものにアップグレードを希望される場合だと、概算で5百万円ほどの追加でアップグレードが可能です。

単純な話し、ラグーンタワーを売却した手取りが、買い換えるグランドワイキキアンのペントハウスの購入資金に充当されるという方法です。人によっては、ラグーンタワーやカリアタワーからポイント数の大きい、グランドワイキキアンやキングスランドの2BRにアップグレードする人も多く見られます。

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東京での個別相談会でタイムシェアをお勧めしなかった3つの理由

夏休みにサマースクールで4週間滞在したいという希望の方に、タイムシェアは向きませんとアドバイスさせて頂いた話です。

このお客様は、ヒルトンの12600ポイントを利用して、カリアタワーかラグーンタワーの1BRのガーデンビュー(4800ポイント)の部屋に3週間近く泊まりたいというお考えでした。
最近、人気が出てきているサマースクールで、お子さんとお母さんが1ヶ月ほど夏休みの7月、8月に長期滞在したいというケースです。但し、以下の3つの理由からタイムシェアをお勧めしないとアドバイスさせて頂きました。

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リセール物件 人気ランキング発表

今回は、お客様からよく聞かれる 「どのタイムシェアが人気ですか?」 という

問にお答えする為に、ランキングをご報告致します。



とりあえず今回は今年2016年の上期1月から6月までのデータでの

集計となります。



1 タイムシェアリセールランキング 2016年上期

TOP 1 ヒルトン グランドワイキキアン, 2BR, OV, 毎年
TOP 2 ヒルトン グランドワイキキアン, 2BR, PH, 毎年
TOP 3 マリオット コオリナビーチクラブ, 2BR, OV, 毎年
TOP 4 ヒルトン ラグーンタワー, 2BR, OV, 毎年
TOP 5 ヒルトン ラグーンタワー , 2BR, OF, OV, 毎年
TOP 6 マリオット コオリナビーチクラブ, 2BR, MV, 奇数年
TOP 7 ウィンダム ワイキキ・ビーチ・ウォーク, 154,000pts, 毎年
TOP 8 ウィンダム ワイキキ・ビーチ・ウォーク, 500,000pts, 毎年
TOP 9 ヒルトン カリアタワー Kalia Tower, 1BR, OV, 毎年
TOP 10 ヒルトン ホクラニ , 1BR, Plus, 奇数年及び偶数年


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社名(日本語)
くじら倶楽部 (オーシャン ウィンド リアルティ)
社名(英語)
Ocean Wind Realty, LLC
事業内容
創業15年以上!タイムシェアのリセール専門会社!
タイムシェアの追加購入・買い替えに最適のタイムシェア リセール物件(再販物件)をご紹介。賢く購入、ご利用出来る、タイムシェアとは?
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