ハワイ不動産を購入する場合、プロベート対策でハワイ法人名義を検討する場合があります。たしかにハワイ法人で取得すればそのオーナーが亡くなっても法人は存続するため不動産名義は変わりません。しかし日本人オー...

ハワイ不動産を購入する場合、プロベート対策でハワイ法人名義を検討する場合があります。たしかにハワイ法人で取得すればそのオーナーが亡くなっても法人は存続するため不動産名義は変わりません。しかし日本人オーナーがハワイ法人の株式を所有しているため、ハワイ法人の株式がプロベート対象となってしまいます。

先日も、十数年まえに子供たちのためにハワイ法人を設立し、その法人に貸付を行いハワイ不動産を購入した方から「そろそろ相続対策を考えなければならないがどうすればいいのでしょう？」という相談を受けました。

「なぜハワイ法人で購入したのですか？」と質問したら「誰かにそうアドバイスをうけたので」という回答でした。多分税務上の問題ではなく「損害賠償リスクのヘッジ」ではないのかと思います。その物件で管理不足などのミスによりテナントから損害賠償を受ける場合、日本法人ですと日本側に訴訟リスクを持ち込むことになります。ハワイ法人であればその範囲での責任で収まります。

「売却時に外国法人に適用されるFirpta,Harpta（源泉税）がないからハワイ法人にするんだ」という声もよく聞きますが、源泉税はあくまで税金の仮納付であり、申告すれば本来払うべき税金との差額は還付されるのでこれは決め手となりません。

「為替差損益の影響を回避できるではないか」という声に対してもその法人を解散して日本の株主に配当や分配したときには為替差損益の影響を受けてしまうのでこれも決め手となりません。

ハワイ法人で運用するのであれば、日本法人の子会社として設立すればプロベートの回避も可能ですし、受取時の配当課税も回避できます。

今回は取得から十数年経過しており、購入時のレートも１ドル８０円ほどであるためまずは売却してハワイで法人税を納め、貸しているお金を日本で回収し、相続税の納税資金として準備するという結論に達しました。日本の相続税は金銭一括納付が原則ですので相続開始してからあわててハワイ不動産売却手続きをすると期限内納付が難しい場合もあるからです。

ここ２，３年ハワイ不動産の譲渡申告はどんどん増えました。 購入時よりも値上がりしたのと為替が円安に向かったこと、購入してから５年経って長期譲渡所得となり税率が下がったなど理由は様々です。 ...

ここ２，３年ハワイ不動産の譲渡申告はどんどん増えました。

購入時よりも値上がりしたのと為替が円安に向かったこと、購入してから５年経って長期譲渡所得となり税率が下がったなど理由は様々です。

その方たちは譲渡代金をどうしたのでしょう？

減価償却目的で購入された方の中にはレバレッジを効かすために多額の借入金で購入された方もいますのでまず返済です。しかし値上がり幅が大きいため返済して納税しても手残りはかなりあります。そのようなお金は日本に送金せずにハワイの銀行にあるケースがほとんどです。

ハワイの銀行にお金を置いておく理由としては、せっかく海外で開設した銀行口座を閉めてしまうのはもったいないということのほかに、ハワイで確定申告することにより米国の税務当局から還付金が振り込まれるため、それまでは還付口座として解約できないという理由があるからです。

ハワイの銀行に口座を開設している人たちは、通常、利息の付かないチェック口座（日本でいう当座預金）しか開設していないと思います。しかし譲渡代金などまとまったお金が入ったときは銀行からの提案もあり利率の良い定期預金に預けている方も多いようです。

現在25万ドル以上預けている場合は4.5％ほどの金利が付きます。それも毎月受け取ることができるのでハワイの不動産をお持ちの方は管理費の引き落としをその預金利息で充当しているというケースもあります。

さてその場合の預金利息にかかる税金ですが、日本の預金利息と同様「利子所得」にはなるのですが日本の銀行の利息のように分離課税ではなく、総合課税として給与などと合算して確定申告することになります。つまり給与所得で4,000万円以上ある方はハワイの預金利息について住民税込みで55％課税となってしまいます。それでも日本の金利（源泉分離で20.315％）の手取りより多いので運用としては優れているといえます。これから米国は政策金利を下げる方向ですので今後の動きに注目です。

日本ではNetflix　の「地面師たち」が大人気です。現在私は司法書士とワンストップで事務所運営を行っていることから、地面師の話は昔から聞いていました。司法書士や弁護士が不動産売買の立ち合いをして売主...

日本ではNetflix　の「地面師たち」が大人気です。現在私は司法書士とワンストップで事務所運営を行っていることから、地面師の話は昔から聞いていました。司法書士や弁護士が不動産売買の立ち合いをして売主の本人確認をしたにもかかわらず、相手が地面師だった場合などは立ち会った司法書士が損害賠償請求を受けるケースは多いという話です（この場合、原則として司法書士損害賠償保険で補償されます）。だまされた側は地面師を訴えてもすでにお金が消えているケースが多いため、仲介者や司法書士、偽造印鑑証明を見逃した市役所などに損害賠償請求するしかないからです。

ドラマでは地面師チームの具体的な役割分担などがリアル（というかドラマティック）に描かれており、不動産や法律関係に縁のない人たちもどんどん引き込まれていったに違いありません。（銀座のお姉さまたちはほとんど見ているという話です）

日本では権利証の偽造防止などから2004年に権利証が廃止され目隠しシール付きの登記識別情報通知書となったため「権利証」の偽造は無くなったようですが、ドラマに出てくるように印鑑証明や免許証、パスポートの偽造はまだまだある（ホント？）ようで、本人しか知らないような情報を覚えさせられた偽者とセットで騙すという仕組みです。

さて、ハワイではこのような詐欺事件はないのでしょうか？ないことはないと思いますが、日本と違いエスクローという第三者預託会社が間に入ることにより地面師詐欺を防ぐ機能を果たしています。

日本では「お金を払う」と「売買契約書や登記申請書にサインする」を同時に行うため、同時決済のように見えますが、そののちに司法書士が法務局に持ち込むため登記完了までに数日間の時差が生じます。つまり本当の意味での同時決済になっていないので、法務局が却下する前に犯人は国外に送金して逃亡することができるのです。エスクロー決済においては、エスクローは買主からお金を預かり、売主から契約書（売り渡し証書）を預かり、権利移転時に同時決済するため時差は生じません。エスクローは政府機関とやり取りして調査する権限も持っているためタイトルサーチを徹底して行うことができるのと、売買当事者はタイトル保険（名義変更でトラブったときのための賠償保険）に加入しているため、いざとなったら保険で賠償されることになっていることから、日本に比べて安心して決済できるのです。

大手も巨額の被害を受けているにも関わらず日本の不動産登記にエスクローが導入される気配がありませんが、エスクロー制度を導入してもこれらを取り締まることが難しいからではないでしょうか？司法書士法も改正しなければならないですし、預かったお金を横領するなど別な被害も出てくる可能性もありますし。国によって登記制度や相続制度が異なります。国際投資を行う際には制度を理解して、信頼できる専門家に任せることが大事だと思います。

ハワイ不動産を所有している方にホノルル市役所固定資産税課から「固定資産税決定通知書」が届いていると思います。 納付の仕方などはいろんなウェブサイトで調べることができますが、こちらの説明が一番わか...

ハワイ不動産を所有している方にホノルル市役所固定資産税課から「固定資産税決定通知書」が届いていると思います。

納付の仕方などはいろんなウェブサイトで調べることができますが、こちらの説明が一番わかりやすいですので参考にしてください。

https://owners.crossover-international.com/propertytax_due_2018/

私は毎年ハワイの銀行の小切手に納付金額を記入して「通知書」とともに送られてきている返信用封筒で送付していますが、昨年は郵便事情なのかお役所仕事なのか期限の10日前まで届きませんでした。理由はともかく遅れてしまうとペナルティがかかるので、ホノルル市役所固定資産税課の自分の物件ページで「評価額」と「税額」を確認しウェブ納付をしました。

ほとんどの方は現地のエージェントに支払い代行をお願いしていると思うので「来るべき通知書が来ないので先回りして納付する」ことはないと思いますが、ご自分で納付されている方は注意して下さい。

コロナ禍では物件のフローリング工事代金を小切手で郵送してもなかなか到着せず、カードで支払ったのですが忘れたころに先方に到着（半年後）し先方に破棄してもらった経験もあります。信頼できるところにお願いしないと二重払いとなる可能性もあるので注意が必要です。

「通知書が来ないのに自分の納税額を知る」ことができたのは、ハワイではIDやパスワードがなくても他人の評価額、税額、購入額、納付状況、過去の延滞履歴などがホノルル市役所のウェブサイトで公表されているからなのです（住所と部屋番号を入力すれば他人の情報も見ることもできます）。

数年前、株式譲渡の税務調査で、売却した株式の運用を聞かれて「ハワイ不動産を買いました」と回答したら後日税務署から「夫婦共有名義で購入されているようなので贈与税の調査に切り替えます」といわれ、なぜそれがわかったか聞いたら「ホノルル市役所のウェブサイトで確認できました」と。日米間の情報交換とは違うレベルで情報収集ができるのです。

あわてて共有名義（ジョイント名義）を単独名義に変更し、TODDにより贈与税課税を回避しました。昭和39年の通達に救われた事例でした。

https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/sozoku/640704/01.htm

ここ数日の世の中の雰囲気からトランプ大統領の誕生がほぼ確実のように感じます。 円ドルの関係も、為替の介入やトランプ氏の発言（円安是正）などにより動きに変化が表れてきた感じがします。為替の将来はだ...

ここ数日の世の中の雰囲気からトランプ大統領の誕生がほぼ確実のように感じます。

円ドルの関係も、為替の介入やトランプ氏の発言（円安是正）などにより動きに変化が表れてきた感じがします。為替の将来はだれにも予測できませんが、長期的にみると「米国は金利をさげ日本は金利を上げる方向」であるため、ゆっくりともしくは何かの拍子に（これが来そうで怖いが）急に円高に振れることもある気がします。

お客様と話してきても「このまま円で運用し続けるつもりはない」「タイミングを見てドル資産へシフトしたい」という方が圧倒的に多いので、円高に振れると待ってましたとばかりにドル資産（ハワイ不動産など）に飛びつく人が多いのではないかと思います。となると現在ドルで運用している預金証券保険やハワイ不動産を売却したお金をそのままドルに預けている人はそのままでいいのかという話になります（強くなった円でドルに再投資する方が有利であるため）。

ここ数年の円安でハワイ不動産が急上昇しました。もちろん円安だけでなくトランプ政権で急激な利下げを行い不動産投資に火が付いてインフレになったという原因もあります。ここでドル投資をした人たちは個人のバランスシートをおおいに膨らませたことと思いますが、これからはこの逆回転が始まると考えられます。

長期分散投資が基本と考えると、円高だからといってすべてのドルを引き揚げたり、円安モードでドル資産に全転換するのは好ましくはありません。ハワイ滞在時にはハワイの銀行のデビットカードで支払った方が得（日本のクレジットカードをハワイで使うとやや不利な為替レート換算でさらに海外使用の手数料が2%以上かかる）ですし、日本とアメリカの預金金利が逆転するとも思えないからです。

ただ税務面で言えることは、円安を理由としてハワイ不動産を売却した場合、その円安レートで日本の所得税が課税されているため、税引き後の売却代金をドルで保有しつづけた状態で円高になってしまうとまるで「まぼろしに課税」されたことになってしまいます。160円に対して課税されたのに使うときには130円となると手取り額が大幅に減少するのです。円安だから（これから円高になるのだから）という判断で売却したのならば今のうちに円転し、次のドル投資のタイミングをうかがうのが理屈に合っている気がします。

不動産に関しては「ドル建てで物件下落×円高」で購入し「ドル建てで物件上昇×円安」で売却するのが一番得策だからです。

ただ、ハワイに関しては利益目的の投資ではなく、「あのさわやかな風を感じて日本でのモヤモヤをリセットしたい」という思い（実需）で購入されている方も多いので、為替に一喜一憂する必要がないのかもしれません。円高になったらなったでハワイに行くチャンスが増えると考えればいいだけですので（笑）・・

日本もようやくマイナス金利が解除されゼロ金利となりました。 円高に振れてくれるとハワイにも行きやすくなるのですが、金利政策もむなしくさらなる円安で戸惑っている方も多いのではないでしょうか。 日...

日本もようやくマイナス金利が解除されゼロ金利となりました。

円高に振れてくれるとハワイにも行きやすくなるのですが、金利政策もむなしくさらなる円安で戸惑っている方も多いのではないでしょうか。
日本人にとっては円安も厳しいのですが、ハワイに不動産を所有していて感じるのは管理費や固定資産税の支払いが遅れた場合のペナルティの厳しさです。日本では支払いが遅れた場合、「すみません。以後気を付けます」で多少信用に傷つくレベルですがハワイではそうはいきません（世界的にはむしろ日本が甘いのかも？）。

まずは固定資産税、一日でも遅れると遅れたことによるペナルティである不納付加算税が4％～10％かかります。日本の固定資産税には不納付加算税はありません。それに加えて延滞金（利息）が年12％がかかります。日本の固定資産税は年8.7%ですのでこれは政策金利の差といえるでしょう。

そして管理費の未払いによって生じるペナルティ、ハワイの不動産管理料には二通りあります。ひとつはコンドミニアムそのものの管理人の人件費や電気代、ごみ捨て代など日本でいうマンションの管理費や修繕積立みたいなコスト。もう一つは入居者募集や宿泊費の回収のコストいわゆる不動産屋さんへのコスト。多くの日本の投資家は後者の業務を日本語の通じる管理エージェントに委託しています。この場合はこれらに加えて固定資産税の支払いや投資家のハワイ口座への振り替えなども行ってもらいます。

ペナルティについては管理会社によりますが、100ドル程度がLate Chargeとして加算されます。日本人向けの管理会社ですと支払い遅れがないように対応してくれますが個人で支払っている場合、残高不足や小切手の郵送ミスなどがあると大変なことになります。わたしも引き落としのクレジットカードの変更手続きがうまくいかず２，３カ月遅れてかなりのペナルティを課せられたことがあります。何通か督促状が来ていたのですが同じような郵便物であったため気が付かなかったのです。みなさまには是非日本対応の管理会社に委託することをお勧めします。

日本とハワイの税務に精通した税理士でも有名な内藤 克税理士による新刊。悩める経営者の役に立ちたい。そんな思いを込めてアドバイスする22例を丁寧に解説。 全国書店、オンラインにて発売中。 内藤 克...

日本とハワイの税務に精通した税理士でも有名な内藤 克税理士による新刊。悩める経営者の役に立ちたい。そんな思いを込めてアドバイスする22例を丁寧に解説。
全国書店、オンラインにて発売中。
内藤 克 （著）
税理士法人アーク＆パートナーズ代表・税理士
発行：日経BP　定価：1,980円（税込）

9/11（日）東京日本橋で開催される「ハワイ不動産・移住・ビジネス進出セミナー」にスピーカーとして登壇します。 ハワイ不動産オーナー税理士による「ハワイ不動産よくある質問ベスト５」 オーナーとしての...

9/11（日）東京日本橋で開催される「ハワイ不動産・移住・ビジネス進出セミナー」にスピーカーとして登壇します。
ハワイ不動産オーナー税理士による「ハワイ不動産よくある質問ベスト５」 オーナーとしての投資判断と課税関係についてバッチリ解説します。
新築か中古か？
戸建てかコンドミニアムか？
保有か売却か？
個人所有か資産管理会社か？
為替（円安）か物件価格上昇か？
併設しているブース会場では無料相談が可能です。

令和4年の確定申告が終了！最新の実例付きで語る 「みんなココで悩んでる！所有中のハワイ不動産・売却後のドル資産、これからどうする？」オンラインセミナー　 【セミナー内容】 今回のオンラインセミ...

令和4年の確定申告が終了！最新の実例付きで語る
「みんなココで悩んでる！所有中のハワイ不動産・売却後のドル資産、これからどうする？」オンラインセミナー　
【セミナー内容】
今回のオンラインセミナーではハワイに不動産を所有しているオーナーの方、これから売却を考えている、売却したというオーナーの皆さんが気になるこんな情報を、最新事例を含めてお伝えします。また、これから不動産の購入を検討している方も、出口戦略を知っておきたい方もぜひご参加ください。
【日時】
日本時間　 4月2日（土）の午前10時より（約90分の予定）
ハワイ時間 4月1日（金）の午後3時より

詳細はこちら
https://www.hawaiinisumu.com/article/2596

4月23日（金）（ハワイ時間）、ハワイに住む主催のFBライブにハワイ現地よりゲスト出演しました。日本からハワイへの渡航時の流れや感じた事、ハワイ到着後に驚いたことや、ハワイ現地で各専門家との話の中で、...

4月23日（金）（ハワイ時間）、ハワイに住む主催のFBライブにハワイ現地よりゲスト出演しました。日本からハワイへの渡航時の流れや感じた事、ハワイ到着後に驚いたことや、ハワイ現地で各専門家との話の中で、ハワイ経済の現状や感じたことなどをお伝えしています。
こちらのYouTubeからアーカイブがご覧いただけます。
https://www.youtube.com/watch?v=WW5EejSpdxQ&t=797s

　売却シミュレーション 最近ハワイ不動産の売却の相談が増えています。 現地のエージェントによると以前に比べて「売り出してから買い手が決まるまで」の期間が長くなっているようです。これは以前のように...

　売却シミュレーション

最近ハワイ不動産の売却の相談が増えています。 現地のエージェントによると以前に比べて「売り出してから買い手が決まるまで」の期間が長くなっているようです。これは以前のようにこちらの言い値では買ってくれない。つまり買い手は高値感を感じているということです。 またエージェントも証券マンと同様、売買してもらわないと手数料が入らないこともあり（もちろん値下がりしないようお客様のためではありますが）売却の提案が増えています。 この場合、長期保有（5年超）、毎年の節税額、キャピタルゲイン、家賃収入（利回り）をすべて計算して判断しなければなりません。エージェントは基本的にドル建てキャピタルゲインで判断しますので、専門家への相談が絶対必要です。

　日本で遺言がある場合 ハワイ不動産をお持ちの方が、日本で遺言を書いている場合は注意が必要です。 なぜならば購入時にハワイで相続対策(プロベート対策)を行なっていることが多いので、そね内容と日本...

　日本で遺言がある場合

ハワイ不動産をお持ちの方が、日本で遺言を書いている場合は注意が必要です。 なぜならば購入時にハワイで相続対策(プロベート対策)を行なっていることが多いので、そね内容と日本で書いた遺言が違う場合にトラブルになるからです。 購入時に「相続発生したら〇〇へ」という内容のTOD(死因贈与手続き)を行なってると、そちらが優先されます。つまりハワイ側の手続きで名義書き換えしなければならないので、相続発生前に確認しておく必要があります。

不動産所得か雑所得か 国税庁は6月13日「民泊の課税関係」FAQを公表しました。 結論から言うと「民泊による所得は雑所得」ということで、この根拠は以下のとおりとなっています。 「利用者から受領す...

不動産所得か雑所得か

国税庁は6月13日「民泊の課税関係」FAQを公表しました。 結論から言うと「民泊による所得は雑所得」ということで、この根拠は以下のとおりとなっています。 「利用者から受領する対価については部屋の使用料のほか、水道光熱費や室内清掃費、観光案内の対価も含まれているため、一般的な不動産の貸付とは異なる」 ということです。この理屈からするとハワイのホテルコンドも雑所得となり、減価償却で赤字を発生させても損益通算できなくなる可能性があるのでこんご対応が迫られます。

「とりあえず母さん名義に」で税金2倍! 今やらないとトラブル必至の相続対策とは? ベテラン税理士が相続対策の危険なポイントを解説します。 「大した財産もないし、うちは関係ない」。こう思っている人ほ...

「とりあえず母さん名義に」で税金2倍! 今やらないとトラブル必至の相続対策とは?
ベテラン税理士が相続対策の危険なポイントを解説します。
「大した財産もないし、うちは関係ない」。こう思っている人ほど、実は困るのが相続。
親の面倒をみたら遺産の上乗せはアリ? 相続放棄したら借金はなくなる? 税務署が目を光らせる「名義預金」とは? 遺言があるのになぜもめる? 相続した実家の節税策は? SNSから資産がバレる? etc.
遺産をもらう側の視点から、要注意のトピックを解説します。

新書: 224ページ
出版社: 日本経済新聞出版社 (2018/7/10)
価格：918円

ハワイ相続プロジェクト」ホームページができました。 この8月に各省庁の税制改正要望が徐々に発表されていきます。 ハワイの減価償却(短縮耐用年数)どうなるのか？ 改正後に対象物件の値崩れはないのか...

ハワイ相続プロジェクト」ホームページができました。
この8月に各省庁の税制改正要望が徐々に発表されていきます。
ハワイの減価償却(短縮耐用年数)どうなるのか？
改正後に対象物件の値崩れはないのか？
いま所有している物件に税務的影響はないのか？
これだけ値上がりしているのであれば売りなのか？その場合の税務は？
豪華メンバーで掘り下げた情報を提供していきます。
以下、参照ください。
http://www.hawaiisouzoku.com

「ハワイ不動産の減価償却の見直しはどうなる？」 いまや最後の所得税対策と言われている「給与」と「不動産所得の赤字」の損益通算。 国税庁の耐用年数表では木造アパート22年、鉄筋コンクリート建...

「ハワイ不動産の減価償却の見直しはどうなる？」

いまや最後の所得税対策と言われている「給与」と「不動産所得の赤字」の損益通算。

国税庁の耐用年数表では木造アパート22年、鉄筋コンクリート建物47年とされていますが中古資産（これらの耐用年数を超えている物件）となるとそれぞれ4年、9年で償却することができます。

このスピード償却によって不動産所得の計算上赤字が発生し、所得税の節税が可能になるのです。会計検査院の報告によると「その耐用年数を海外資産に適用するのは合理性に欠けるのでは?」と指摘しています。

これを受けて早ければ2017年末の税制改正大綱に織り込まれ、2018年1月取得分からスピード償却ができなくなるのではないかと言われています。税務では法制定や法改正などがあっても法律の効力発生前の事実には新たな法規制は適用されないとする「法律不遡及の原則」という考えがあります。

そのためそれまでに取得した建物についてはスピード償却が可能と考えられています。しかし、どんな節税にも改正リスクはついてきますので投資判断の際は十分な検討が必要となってきます。