ハワイの旧「トランプタワー・ワイキキ」がリブランドにより
新ホテル「カライ・ワイキキビーチ」へ

ハワイの不動産業界や旅行業界にも大きな驚きをもたらした、旧トランプタワーホテル・ワイキキがリブランドする！というニュース。正式に発表されたのが2023年11月、そこからわずか3カ月後、2024年2月7日から新生「Ka La’i Waikiki Beach（カライ・ワイキキビーチ）」としての営業がスタートした。特に「トランプタワー」として購入されたオーナーの方には、今後の動向や、リブランドに伴う改装計画や費用負担などの面が気になるところだ。

セブンシグネチャーズ インターナショナル社の中村和貴さんにリブランドの背景や、今後のマネジメント体制の変更、そしてリブランドにまつわるリノベーションの実施について伺った。

リブランドの背景とは？

中村さん：　
トランプタワーは元アメリカ大統領のドナルド・トランプ氏のブランドを冠した高級ホテルレジデンスとして開発されました。しかし、トランプ氏に対する訴訟の報道が続いたことや、アメリカ国内で共和党・民主党それぞれの支持者の分断が進む中、「トランプ」の名前を掲げることがメリットばかりでなくなってきました。

さらに2024年はトランプ氏が再選を狙う、波乱含みの大統領選の年です。開発会社であるアイロンゲート社は「V字回復を狙うなら早いほうがよい」と、大統領選の結果が出る前にトランプの名前と決別し、リブランドに踏み切ったと考えられます。

また、ホテルレジデンスとしてスタートしたのが2009年。15年が経過して、少しくたびれた部分が目に付くようになっていたため、本格的なリノベーションや修繕を行うべきタイミングに来ていたのも事実です。改装により新築同様にアップグレードされることで、ホテルとしての収益率アップにつながることが期待できます。
 

ヒルトングループのラグジュアリーブランド「LXRホテルズ」がマネジメント

「カライ・ワイキキビーチ」へのリブランドを機に、ホテルマネージメントはヒルトングループのラグジュアリーブランド「LXRホテルズ＆リゾーツ」に切り替えられました。LXRホテルズの傘下には、コンラッドやROKU KYOTOなどオリジナルブランドのホテルも含まれています。「カライ」もハワイ発のラグジュアリーホテルとして独自のブランディングを行いながら、同時にヒルトングループの集客力を活用した高稼働率を実現する、それが今回のパートナーシップの狙いです。特に、旧トランプタワー時代に課題であったアメリカ東海岸からの富裕層の集客にヒルトンが強いことは大きなプラス要因となります。

過去の同様のホテルリノベーション事例をもとに、稼働率は現在の約60％から、80ー90%台にアップする可能性があると予測されています。
 

全面アップグレードのリノベーション実施

2025年1月から、共用部や客室のリノベーションがスタートします。リノベーション期間中も全面閉鎖は行わず、最上階のペントハウスから順に８フロアずつを１ブロックに区切り、1ブロックにつき2-3カ月ずつかけてリノベーションを実施する計画です。2026年初頭あたりには改装が完了する予定です。

 

ユニットごとの改装費用例・
オーナーは3月中に新客室デザインへ改装するか選択の必要あり

共用部分の改装費用は、所有するユニットの広さに合わせて全オーナーが按分負担となります。

今後、オーナーがホテルプールとしてLXRホテルズに運営委託するのであれば、統一されたホテルの客室へと改装するプランに参画し、改装費用を負担する必要があります。参画するかどうかは2024年3月中に決定する必要があり、お部屋の広さにより改装費は変わってきます。

オーナーが別荘や住居として自己利用する分には、改装をせず現状のまま使用することで問題はありません。ただし開発会社からは、今回のユニット改装のプランはバルクでの発注になるため、高級なオーダーメイド家具を用いながらもこの価格で提供できるとの説明がありました。後々同じインテリアを導入する場合には今回のプランよりも改装費が高くなるとのことです。
 

改装費用の支払いスケジュール

本来なら工事終了後に完済することの多い改装費用を、工事開始前に全額支払いを行うという強気な姿勢を開発会社は打ち出しています。

現オーナー様の中にはこれらの進め方に賛同されていない方もいらっしゃると思いますが、ワイキキ内でビーチに近い絶好のロケーション、かつ短期利用・短期貸しが可能なホテルレジデンスが建設可能な用地はもうありません。ドル資産分散先として、またハワイライフを楽しむ拠点として、今後も保有を考えておられる方は今回のユニット改装プランにご参画いただいたほうが長期的な資産価値が高められると思います。

「カライ・ワイキキビーチ」リノベーション後の完成予想イメージ

ホテルロビーや共用部分

こちらが改装終了後の生まれ変わった完成予想図となっている。デザインを手掛けるのはロンドンのクラリッジホテルのリノベーションなどを手掛けたBryan O’Sullivan Studio。
ハワイの自然にインスパイアされた柔らかな曲線を多用したデザインとなっている。

ユニット・客室

こちらはユニットの改装後のイメージ。2月7日のカライ・ワイキキビーチのイベントにて配布されたブランドブックから引用。

東京スター銀行のハワイ不動産担保ローン

今回の突然の改装費用負担のようなケースにおいて、威力を発揮するのが東京スター銀行の「ハワイ不動産担保ローン」だ。すでに東京スター銀行はハワイ不動産担保ローンを120件以上実施しており、日本国内の支店で日本語での相談ができるため、日本人のハワイ不動産オーナーからの信頼が厚い。
 

今回の「カライ・ワイキキビーチ」の改修費や、別のコンドミニアムの買い増しにも

東京スター銀行のハワイ不動産担保ローンは、不動産価値の50％を目途に融資検討可能。その用途は上記のような改装費用のみならず、他の物件の買い替えや買い増しなどにも利用できる。例えば、50%のローンを組んでカライ・ワイキキビーチの改装費用を負担すると同時に、今後建設予定の新築コンドミニアムの買い替えへの頭金として利用する、などの柔軟な使い方ができる。

円建て年2.8%（変動金利）、アメリカの銀行でのローンからの借り換えにも

金利は、円建てで2.8%で提供。短期プライムレートをベースにした変動金利で、変動幅が少ない。アメリカの30年ものの長期不動産ローンの金利は2024年2月15日現在6.77%となっているため、アメリカ国内の銀行でローンを組んだ方のリファイナンスとしてもおすすめだ。
 

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