ハワイ不動産、売却に際して知っておきたいポイントは？（コンパス不動産　武田麻美さんにインタビュー）

更新日　2022.10.19

ハワイ不動産、売却のご相談が増えてつつ、
売買ともに活発な”健康的なバランス”の市場へ

武田さん:

過去数十年で最安となる円安を背景にして、私が最近日本人のお客様からお預かりしている案件の99%が売却のお手伝いになっています。

とは言え、私が売却をお手伝いした2件のコンドミニアムの売却物件は70万ドル前後の売り出し価格のものが、たったの数日でオファーが入り即売れてしまいました。肌感としては売買ともにまだ活発に動いていると言う感じです。

売り手市場一色だった1年ほど前は、売出し価格（リスティングプライス）より上のオファーがいくつも入る入札合戦の状態でした。それがいまはリスティングプライスに対してちょっと下からオファーを入れてみようかという案件も出てきました。市場在庫も増えて、バイヤーの方にとっては選択や交渉の余地がある健康的なバランスの市場に戻りつつあります。

円安の今、日本人オーナーの中には、売却して利益確定をしたら日本に戻すという方もおられますが、海外不動産投資に慣れている方はいったん日本から出した資産を日本にそのまま戻すという動きにはつながらないようです。

売却してもその資金を元に次はアップグレードして買い直す、または再投資する、といったお客様がほとんどです。グローバルな観点で資産を形成している方ほど、直近の円安にとらわれることなく、長期的にマーケットと捉えておられると感じます。

まずは売却の際に知っておきたい、気をつけたいポイントをまとめます。

ハワイ不動産の売却の時に気をつけておくべきポイントとは?

ハワイに来なくても売却はできる

ハワイ不動産の売却となると「ハワイに行かねばならないし、いろいろ大変そうだな」と思われるかもしれませんが、意外に簡単です。

ユニットにアクセスできるように鍵さえ送っていただければ、ハワイにご自身が来られなくても、我々がご意向を確認しながら現地で動き、日本に居ながらに売却を進めていくことが可能です。

各種書類のサインはドキュサイン等オンラインで行うことが可能です。

ハワイに置いていた私物についても、専門業者を雇って仕分けし、日本へ送り返す・捨てる・倉庫に保管するなどの対応が可能です。

なるべく早く・理想の値段で売却するために

売却に際して、リアルターとお客様との間でしっかり詰めるべきポイントは、どの程度のリノベーションやステージングをかけていくか、という点です。

コストを最低限に押さえつつ見映えよくなるよう、ミニマムな修繕や塗替えなどを施し、プロのカメラマンによる撮影、物件によってはプロのステージャーを入れて物件を魅力的に作りあげ、オーナー様とコミュニケーションを取りながらなるべく早く、高く売却する方向にベストを尽くします。

リノベーションの期間やコストをかけすぎても、そのまま物件価格や評価額に反映される訳ではないので、物件の状態による判断が大事です。

写真やステージングについては、どのエリアのバイヤーをターゲットにする物件なのかでも変わってきます。北米のバイヤー、ハワイローカルバイヤー、日本や韓国などアジア圏のバイヤーなど、それぞれ刺さるポイントが違います。

また、別荘やバケーションホームならハワイのリゾート感が大事、ローカル向け物件ならファミリーとしての暮らしやすさ、投資やバケーションレンタル物件ならソファベッドなど機能面もカバーするなど、アピールポイントが変わってくるわけです。

オーナー様とはFaceTimeやLINEなど、様々なツールでやりとりをさせていただきながらシームレスに売却準備を進めていきますのでご安心ください。

日本と違う売却時のコストや税金

また売却時の日本の違いとしてハワイ不動産を売却するときのコミッションは売主の方が負担します。よく言われている仲介手数料(プロフェッショナルフィー) は5-6%、またその他のいろいろなコストで1%程度が売主の方にかかってきます。

さらに外国人オーナーが売却した際には購入金額の22.25%が、源泉徴収でFIRPTA（外国人不動産投資税法）、HARPTA（ハワイ州不動産税法）として徴収されます。これは確定申告で取り戻すことができますが、戻ってくるには時間差があります。

ということで売却時に一旦は総売却金額の約30パーセントがトータルで差し引かれることになります。売却額の全額がすぐに入る、すぐ使える、と誤解されず、余裕のある資金計画で売却には臨んでください。

こういった売却時の様々なプロセスや税金については購入時には不動産エージェントさんから説明を受けたことと思います。が、時間が経って忘れてしまい、売却時に慌てる方もおられます。ご質問があればぜひ私までご連絡ください。

今の市況の中でどういった物件が買われているのか, 狙い目なのか？

冒頭に売却と同時に購入も動いていると言うお話をしました。

ホノルル市のバケーションレンタル規制条例もマーケットには影響しています。短期貸出のが可能な物件が少なくなるであろうという予測のもと、ワイキキ・バニアンやワイキキ・サンセットのような短期貸し出しが継続して可能な物件は、とても売買の動きが活発です。

ただ、先日、その条例でもある、ホノルル市の不動産賃貸を最短90日からに変更する条例の実施が米国連邦地裁より差し止めになるなど、ルールがあれこれ変わり始めていますので、正しい情報の入手が重要になるかと思います。

コロナの影響で、リタイヤ組の方は、より長く数ヶ月単位でハワイにステイしたい、またハワイでワーケーションするために長期滞在をするというニーズが出てきています。

その多くの方は、物件を購入してオーナーが不在の間は貸出しながら、空いているところで長期滞在で使われます。

長い目で見ればやはりハワイ不動産はずっと右肩上がりに上がってきている資産です。そして今後の不透明な世界経済、日本経済を見た場合、「価値の落ちないドル資産」としてのハワイ不動産投資は、変わらぬ魅力を持っていると思います。

売却をお考えの方、購入お考えの方、どちらでも心を込めてお手伝いさせていただきます。