家族構成：母、娘夫婦（ハワイ在住） ハワイの不動産は母の単独名義で所有（母は日本在住）

◎名義変更の豆知識◎

不動産の名義を変更するという行為は、所有者を変更するということになり、自身の所有している不動産を他人に譲渡することになるため、原則として、無償で譲渡すれば贈与、有償で譲渡すると売却と見做される。

贈与は贈与税の対象（日米の違い）
米国居住者同士の贈与であればアメリカのルールが適用され、贈与の申告や納税は贈与者にある。（アメリカの贈与税の基礎控除額は受贈者1人につき年間15,000ドル） たとえ基礎控除額を超えた場合でも、正しく申告を行い遺産税の控除額を前借りするシステムを利用すれば納税義務は生じない。

日本居住者が関わる場合は日本のルールが適用され、日本では贈与の申告や納税は受贈者にある。従って名義変更後の所有者がハワイ居住者であっても、贈与者が日本居住者であれば日本のルールに従う義務がある。よって、上記のケースでは、母から娘夫婦に、娘夫婦から母へ、と２度贈与があったとみなされ贈与税が課税されることになった。

売却は譲渡税の対象
売却という形で名義変更（所有者変更）を行うと、キャピタルゲイン税の対象となる。さらに日本居住者が売買という形で米国不動産の所有者変更または名義変更を行う場合は、FIRPTA・HARPTAの源泉にも注意は必要だ。日本居住者が所有するハワイ不動産を売却すると、特例を除いて売却価格の15％をFIRPTA（連邦）＋7.25%をHARPTA（ハワイ州）、合計22％もがwithholdingsが対象となる。

FIRPTAとは「Foreign Investment in Real Property Tax Act」といい、アメリカ国外に住む外国人および外国法人が、アメリカ不動産を売却した際の源泉徴収税。

HARPTAとは「Hawaii Real Property Tax Law」といい、ハワイ州外に住む外国人および外国法人が、ハワイ不動産を売却した際の源泉徴収税。