アメリカの不動産を活用した減価償却節税についてのその概要や注意点、またおすすめのハワイの減価償却物件など2024年の最新情報を、アスカゲートウェイ社の富田千賀子さんと方波見豊彦さん、またJapan America Tax Solutions Incの税理士・田中大輝先生に伺った。
 

アスカゲートウェイ社について

アスカゲートウェイエステーツは日本の飛鳥交通グループを親会社に持ち、日本のみならずハワイでも信頼と長年の実績を持つ不動産会社。ハワイ・カリフォルニア・ニューヨークへの不動産にもアクセスが可能な体制で、売買の仲介から管理まで、総合的な不動産サービスを提供している。

富田さん:

ハワイ不動産だけでなく、アメリカ本土の不動産まで、住宅・別荘・バケーションレンタル・投資物件まで幅広い売買をお手伝いしております。また、購入した物件の運用・管理までを一気通貫でお任せいただけるのがアスカゲートウェイ社の強みです。

海外不動産を活用した減価償却について　

本稿のテーマである「海外不動産を利用した減価償却節税」。2020年の税法改正により、個人所有の海外不動産の減価償却費を本業の収入と損益通算できなくなったというニュースは日本でも大きく取り上げられた。しかし、法人においては引き続き、減価償却費の経費計上が可能である。

方波見さん:

”海外不動産を使った減価償却節税”とひとことに言ってもさまざまな事柄に気をつける必要ががあります。米国に不動産を購入するのは比較的容易ですが、持ち続けることは手間と時間がかかります。売却時には想定外の課税が来るなどの可能性もあるので売却まで見据えた購入前のプロへの相談は必須です。

私どもはアメリカ不動産を購入される日本のお客様には、必ず日米の税務に詳しい税理士や会計士の先生にご相談をするようにアドバイスさせて頂いております。

税理士の田中先生による減価償却節税の解説　

そこでJapan America Tax Solutions Incの税理士・田中大輝先生に海外不動産を利用した減価償却節税について、詳しく伺った。

田中先生:　
日本法人の海外不動産を用いた減価償却節税とは、日本の税法で定められた建物の耐用年数を中古資産として見積もることで、多額の減価償却費を計上して、法人税を繰り延べる手法です。日本に比べ古くても建物の価値が高いアメリカ不動産は、減価償却費を大きく計上できるため、注目を集めました。

具体的には建物の構造により、耐用年数が変わってきます。以下それぞれの耐用年数と、それより古くなった物件の簡便法での償却年数です。

・木造物件　22年→４年償却
・レンガ造り38年→７年償却
・RC（鉄筋コンクリート）47年→９年償却

単年度での”節税”は可能だが、実質的には”税の繰り延べ”となる

田中先生:

ただ、この手法は税の専門家として見ると単年度での「節税」はできますが、実質的には「税の繰り延べ」です。減価償却費の計上により節税できる部分も、売却益に対しての課税される部分も、実効税率はどちらも約30%とほぼ同じ。減価償却をしたあとの簿価ベースでは売却益が大きくなり、売却時の税も上がってしまうため、将来的にはどこかで納税することになるのです。

減価償却費を計上する期間において手元資金を残し、長期的な再投資に回す、また業績の好不調の波に備えるなど、海外不動産を事業全体の中でどのように活用するのかを見越した購入や売却を行うことが大切だと思います。

田中先生によると、税の繰り延べに使える保険やレバレッジドリースなどを利用した商品が日本で減ってきている中で、中古でも日本のように価値の落ちないアメリカ不動産の人気が高まってきた背景があるという。

またそれに関連した注意点についても伺った。

田中先生:

その背景を理解している日本の税務当局もアメリカ不動産に注目しており、税務調査も増えています。アメリカ不動産を購入する際には下記のような点を事前に確認しておく必要があります。


●減価償却の対象となる資産かどうか・・計上方法に注意
減価償却の対象となるのは「建物や設備」です。アメリカ不動産は売買価格が土地建物と分けられていないことが多いため、建物の金額按分に注意が必要です。また州によっては購入後に、不動産の建物と土地の価値比率が変更されることがあるので注意して下さい。

●各州法の違いにも注意
アメリカの連邦法と各州の州法が別々に存在していることも、日本人にはわかりづらいポイントです。

例えば、不動産が所在する州によっては利益に対する課税ではなく、売上、資産額に対して課税するなど、アメリカ不動産の収支がマイナスであっても税金を払う必要がある場合があります。州税や市税の影響で購入当時の予想通りの不動産収支にならないことも良くあるため、購入時には事前に税金の申告の流れや負担の額、会計士の費用も検討しておくことをお勧めします。

また、外国人・外国法人が米国の投資用不動産を売却する場合、売却価格の一部が、源泉徴収される仕組みがあります。（源泉徴収の翌年の確定申告で実際の利益に対する税金を算出し調整します。）

例えばハワイ不動産であれば、アメリカ連邦にFIRPTA（外国人不動産投資税法）として売却額の15％、それに加えてハワイ州ではHARPTA（ハワイ州不動産税法）として売却額の7.25％が源泉徴収されます。こちらの源泉徴収税率も州によって異なります。

どの州の不動産を購入するか、想定外の負担が生じないか、州による税金の違いは事前によく確認を。


●構造が不明な場合、アプレイザーを
外見からだけでは構造が分からない物件にも注意です。ニューヨーク州などに多いのですが、構造に木造部分とRC部分がミックスになっている物件があり、これらが日本の税法的にどちらが適用されるかの資料が必要になります。そのために、購入プロセスの中で「アプレイザー」という不動産鑑定のプロを入れて、構造をしっかり確認することが重要です。

田中先生のクライアントの中には、減価償却節税目的で購入したが、償却期間が終わっても売却せず、ドルでのインカムゲイン目的や資産分散目的で持ち続けたり、買い増したりという判断の方も多いとのことだ。長期的な観点で、円資産からのドル資産へのポートフォリオの組み替えを進める流れは続きそうだ。


取材協力:
田中大輝先生（Japan America Tax Solutions,Inc）　
tanakad06@jatas-group.com 

アメリカ不動産を利用した減価償却節税が有効だった実例について

実際にアスカゲートウェイ社で、減価償却節税を目的に、ハワイ不動産を購入された形の事例をご紹介頂いた。　

富田さん:

実際に弊社でハワイの不動産を購入された方の事例です。 その方はご自身で経営しておられた会社を引退されたため持ち株を売却し、その売却益を個人の資産管理会社に移管されました。

その年度の納税額が大きくなることわかっていたため、大きく減価償却が取れるハワイのビーチフロントにあるホテルコンドミニアム（築年数が47年を超えたRC物件で100万ドル以上の価値）を購入。アップグレードのためのリノベーション費用もかけるなど、その年の納税に大きな損金を計上して、節税することができました。

現在売出し中・減価償却額が大きいハワイ不動産物件
イリカイアパートメント#2518
1ベッドルーム 1バスルーム $870,000

アスカゲートウェイ社が現在売り出し中の、イリカイアパートメント（イリカイホテル）の物件をご紹介する。ここは建物価値の比率が高く、減価償却物件として人気のホテルコンドミニアム（コンドテル）となっている。

富田さん:　ワイキキビーチに近いビーチフロントのコンドミニアムです。高層階のお部屋からは素晴らしいパノラマのビューが広がります。 リゾートゾーニングですので、デイリーで賃貸できる貴重な建物です。このようにご自身も利用しやすく、投資としても利回りが取れるのもハワイ不動産の魅力です。

カリフォルニア州・ニューヨーク州もライセンスを所有し、投資不動産マーケットに詳しい方波見さんによると、 購入時に実需と投資を混合すると良い結果にならないことが多いとのこと。 現在ではニューヨーク州やカリフォルニアで高利回りの投資先が見つかるそうだ。

州やエリアにより治安や生活水準の格差が大きいアメリカ。物件が将来値上がりする要素など、エリアの事情に精通したエージェントを味方につけてリサーチするのが重要である。


日本からハワイ、そしてアメリカ本土への”ゲートウェイ”として、幅広い不動産の売買仲介や投資のアドバイスが可能なアスカゲートウェイ社。

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