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ななさんに問い合わせをされる日本からのハワイ不動産購入希望の方には「自分たちも利用しながら、不在時には貸し出したい」という”半投資”スタイルの方たちが最も多いそうです。そういった方から、よくななさんが聞かれる質問を中心に解説してくださいます。
ななさん:
ハワイ不動産の魅力は、日本から直行便の多いアクセスのよさ、そして一年を通していつ来ても楽しめる素晴らしい環境、そこに加えて海外資産としての安定性もあります。このあとお話しますが、純粋に利回りだけを追求するならば、ハワイよりも利回りの高い場所は日本にも他の場所にもあります。ですが、ハワイ不動産が値上がりを続け、世界中のバイヤーから求められる理由を総合的に考え合わせてご検討頂きたいと思います。
その基礎となるハワイ不動産購入のメリットとデメリットを俯瞰的にまとめてお伝えしたいと思います。
以下、ななさんによる解説です。
ハワイ不動産購入のメリットと押さえておきたいポイント
40年間にわたって長期的に値上がりするハワイ不動産
ななさん:ハワイの不動産価格は、過去40年見ても長期的に値上がり傾向にあります。ホノルル不動産協会のデータによると、オアフ島の住宅価格は2008年のリーマンショックの年においても一時的な小さな落ち込みはありましたが３－４年後には回復し、コロナウィルスによるパンデミックで観光客の激減や、商業が低調となった2020年でさえ不動産価格は緩やかに上昇し、ロックダウンがほぼ終わった2021年には急激に上昇しています。
世界中の投資家たちもこぞってハワイ不動産に魅力を感じ、ハワイ物件を買い続けているのも、経済の動きやこういった統計、時間の経過による人口の増加などを常に見据えて、物件価格が安定的に上昇するメリットを見込んでいるからだといえます。
1年を通して温暖な気候と安全性
米本土は、貧富の差が大きいためか物騒な事件が多かったり、洪水、山火事やハリケーンなどの大きな被害も頻繁に起きていますので、その土地に不動産を所有するにあたっては気がかりな点かと思います。その点、ハワイ州はアメリカの中でも一年を通して気候が温暖で自然災害もほとんどなく、治安も良い場所として知られています。
部屋の稼働率が高く、空室リスクが少ない
ハワイの不動産購入・投資のメリットは、米国のほかの州にくらべても断然、部屋の稼働率が高いことです。世界中からの観光客が絶えず訪れる地であることから、空室リスクが少ないのです。特にここ最近の物価高騰でホテルの宿泊費用がさらに割高になったこと、旅行会社のパッケージツアーなどが一昔前に比べて減ったことなどで、キッチン付きで自由度のあるコンドミニアムを宿泊先として選ぶ人が増えてきているのも、昨今の「バケーションレンタル」の稼働率の高さにつながっています。バケーションレンタルという選択肢
ハワイに興味を持っていたり旅行に行かれたりしたことがある方であれば、ホテル以外の物件を専門サイト経由で短期で旅行者に貸し出す「バケーションレンタル」という言葉を耳にしたことがある人もいるのではないでしょうか。ハワイでは短期のバケーションでの来訪者向けに物件を貸し出すバケーションレンタルが認められています。観光客が多いハワイなら一年を通し一定の需要が見込め、かつ一般的な賃貸として長期で貸し出す場合に比べ賃貸価格を高く設定できる傾向があるため、そのような選択肢があるのはメリットといえるでしょう。
ただし、バケーションレンタルに関しては条例によりエリアによって貸出期間が細かく規定されていて、短期のレンタルを許可されている区域内でしかバケーションレンタルとして貸し出しをすることはできません。ホテル貸しの運用もワイキキの指定されたエリアに制限されています。
また、エリアとしては禁止していなくとも、区分所有しているコンドミニアムによっては、独自に規定を設け、短期の貸し出しを禁止しているケースがあります。州や周りの監視、違反した場合の罰則も厳しいため、こういった規制を購入前のプランの段階でにエージェントにしっかりと確認する必要があります。
また、購入した物件を貸し出す場合、ハワイだからといってバケーションレンタルとして貸し出すべきか、長期レンタルにまわすかは検討が必要です。理由として、バケーションレンタルを狙う場合、住宅需要の大半を占めるといわれる地元の賃貸物件のニーズを捨てることになるからです。持ち家を除いたハワイにおける住宅のニーズについての地元の人と観光客に分類し推計してみると、なんと住宅需要の約７０％は地元の人たちによるもので、バケーションレンタルのニーズは全体の30％程度にとどまることがわかります。
（参照：ACS: HOUSING CHARACTERISTICS /US Census Bureau）
もちろん、賃貸のターゲットを地元民向けとするか観光客とするか、どのような層の人を賃貸のテナントとして狙うかによって選ぶべきエリアや物件のタイプが変わります。
このように、ハワイの不動産投資に成功するには購入前にエージェントによく相談をし、ある程度の方針をたてることが必要となりますので、経験豊富で信頼できる不動産業者をさがして十分に情報収集を行うようにしましょう。
不動産市場が安定していて、日本人の不動産エージェントや専門家が多い
ハワイには一年を通じて世界中から多くの人が訪れます。不動産市場は人口の増減に左右されますが、この点ハワイの不動産市場は比較的安心できるといえます。 また、世界中の訪問者に対し不動産を仲介する経験豊富な業者が数多く存在していますので、物件の売却を考えた場合、サポートをしてくれる業者が数多く存在していることも安心できるポイントです。
また海外不動産への投資にあたっては事前に多くの情報を知ることが不可欠ですが、日本人の仲介エージェントがいることもハワイ不動産のメリットです。アメリカの法律やハワイの条例だけでなく日本の文化や日本人が物件購入において最も求めていることに関しても把握していますので、現地の状況を踏まえて、最適なアドバイスをしてくれるでしょう。また日本語のできる会計士や税理士、日本語で口座開設できる銀行などもハワイには多数顕在するので、 他州他国に比べても海外投資に対するハードルが低い傾向にあります。
ハワイ不動産投資のデメリットとリスク
利回りは低い
冒頭でもお伝えしましたが、利回りだけを純粋に比較した場合、ハワイよりも利回りのよいエリアは存在します。ハワイの利回りは物件にもよりますが、一般的な地元に人々の居住エリアにおける長期賃貸の場合、下記のように3%前後というのが相場だと言えるでしょう。またバケーションレンタルで回した場合には、3.5～4%前後など、長期賃貸よりも高く取れる物件もあります。
| 物件価格$ | 物件価格¥ | 月額賃料$ | 月額賃料¥ | 利回り | |
| ホノルル | $780,000 | 1.16億円 | $1,880 | 28.2万円 | 約2.9％ |
| カウアイ島 | $690,00 | 1.04億円 | $1,640 | 24.5万円 | 約2.8％ |
| マウイ島 | $745,000 | 1.12億円 | $1,795 | 26.9万円 | 約2.9％ |
※円建て価格は1ドル150円として計算
(参照：ACS: HOUSING CHARACTERISTICS/US Census Bureau）
不動産関連の法規制や税制がよく変わる
ハワイの不動産に関する法規制や税制はよく変わります。例えば2022年には短期バケーションレンタルを規制するホノルル市の新しい規制が成立しました。こういった重要な情報も「知らなかったほうが悪い」とばかりに、対応が遅れるとしっかりペナルティを課されたりもします。
英語が得意であればアメリカ人エージェントを活用することも可能ですが、不要なトラブルなどを避けるという観点からは日本人エージェントを選ぶようにしましょう。こういったビジネスに関する習慣の違いや、不動産という大切な資産に関しては、やはりコミュニケーションが取りやすく、情報が早い日本人エージェントとパートナーを組むことが大事です。
ハワイ、オアフ島にて不動産を購入するのにおすすめのエリア
ワイキキ
ワイキキは日本人旅行客も多いエリアですので、日本語が通じるお店も多く並びます。ワイキキで取引されている不動産のタイプは、コンドミニアムがメインです。ワイキキビーチのオーシャンフロントを臨む物件は、世界有数のリゾート地であるため、築年が50年を超すようなビルでも1億円を超える物件も珍しくありません。日本の物件と比べると考えられないような高額ですが、資金に余裕があれば今後の値上がりを見越して購入するにはおすすめのエリアです。アラモアナ
世界最大級のショッピングモール「アラモアナ・ショッピングセンター」があるエリアとしても有名です。海沿いには大きな芝生のアラモアナパークがありハワイの自然を楽しむにも人気です。またこの付近は１９９０年代より高級コンドミニアムの建設も続いており、１９７０年代に多くコンドミニアムが建設されたワイキキと比較すると価格が高い傾向にあります。.png)
カカアコ
カカアコはアラモアナの西側で、ちょうどアラモアナとダウンタウンの間にある、以前は漁港の倉庫などが多くあったエリアです。現在では街ごと開発が進み、きれいな街並みと高級コンドミニアムが数多く建設されていることから、ワイキキ、アラモアナよりセンスの良い高級コンドミニアムも多く立ち並んでいます。 現在進行形で開発が進んでいるエリアであることで、最近の取引価格の高い物件が多い傾向なのに加え、カカアコの物件が高い理由として、プールやフィットネスジム、ゲストスイートルームなど、人気のアメニティが併設された最高級な造りになっていることも関係しています。
マウイ島の不動産購入おすすめエリア
最近新たな開発が進んでおり、不動産物件が数多くあるマウイ島のワイレア、キヘイ地区について解説します。ワイレア
一昔前のラハイナに代わって、最近特に開発が進んでいる「ワイレア」はマウイの高級リゾート地区であり、18ホールのチャンピオン・ゴルフコースが３つもあるゴルフ天国でもあります。また近年にオープンしたザ・ショップス・アット・ワイレアは高級ブランド商品をはじめ、お買物やレストランも楽しめます。また、ワイレア地区にはケアラニ、フォーシーズン、グランド・ワイレア、アウト・リガー、ルネッサンスの５つの高級ホテルがあり、レストランも充実しています。憧れの豪華なプール付きの一戸建て
豪華なプール付きの戸建ては土地の狭い日本の方からしたら憧れの一軒家！しかしながら物件価格が高いのはもちろんのこと、ガーデニング、プール掃除、室内の掃除、不在時の管理、その他にかかる維持費も相当です。また、コンドミニアムは賃貸が可能ですが、ここマウイ島でも一軒家をバケーションレンタルに出すことが出来ません。一戸建てをどうしても欲しいという方は別荘としての最高の贅沢としてお楽しみください。
自己使用 兼 投資はコンドミニアムで
ワイレア地区のコンドミニアムおよび別荘地（一戸建て）にはワイレア・ゴルフクラブのメンバーになれる資格が与えられます（毎年更新）。またワイレア地区の物件所有のオーナーは１件につき２名まで特別料金でプレイが出来る特典もあります。（ワイレア地区でも対象とならない場合もあるので事前ゴルフコースににご確認下さい。）
キヘイ
ワイレアに比較し値段も手頃な「キヘイ」は南マウイの古くからある町で、大きな食料品のスーパーが３つもあり、買物にも便利。ビーチも近く数多くのコンドミニアムがあります。これらはバケーションレンタルも可能です。特にサウス・キヘイロードにはコンドミニアムが多いこともあり、ショッピングセンター、レストランも充実しています。また、ワイレア、マアラエアにも近くゴルフにもマリンアクティビティー等にも便利です。まとめ
今回は、コンドミニアム中心の紹介になりましたが、ハワイにはカハラやハワイカイ、ダイヤモンドヘッドのブラックポイント、ノースショアのプライベートビーチの目の前というような高級戸建てエリアも多くあります。このような物件となると、最低でも３ミリオンドルという単位での売買となりますので、日本円でいうと億円単位がベースとなります。なかには20億円以上の物件もあります。
マウイ島もそのゆったりしたバケーションスタイルから昔から長い余暇をとれる欧米人が多く好む傾向にありましたが、リモートワークが常識になってきた昨今は日本人間でもマウイ島の物件投資も話題になってきていますね。価格帯はオアフ島と似たり寄ったりですが、ホノルルの喧騒とはかけ離れた環境の違いから広々とした物件が多いように思います。ハリウッドのセレブが所有するような迫力のある豪邸がマウイ島には存在します。
ハワイ不動産を購入するバイヤーが絶えずいるのはハワイ物件の需要に衰えがなく、価格も右肩上がりなマーケットでの不動産投資、そして自己使用にも最適であるからです。まずは管理が容易なコンドミニアムのご購入からスタートされてみてはいかがでしょうか。
ハワイ不動産にご興味のお持ちの方は、ワイキキ・アラモアナ・カカアコと日本人に人気の物件を数多く手掛けてこられた、いそのななさんまでお問い合わせください。
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