ハワイに投資や資産として不動産を所有し長期賃貸で貸し出したい、またこれから購入したいと考えている方にむけて、ハワイにおける「長期賃貸管理」について詳しく解説していきます。これらのポイントを押さえて管理会社を選ぶことで、安心して遠隔でも所有することができます。 とくに英語が苦手なオーナーの場合、管理内容の報告やトラブル対応時のやりとりなどが日本語でできることも重要になります。 後半には日本語で長期賃貸管理を委託できる会社の一覧もありますのでぜひ管理会社選びの参考にしてみてください。

稼働率を上げ、よいテナントを入れるには？ハワイの長期賃貸管理

ハワイ不動産の長期賃貸管理について詳しく解説してきます。

そもそも「長期賃貸」とは

一般的にハワイで「長期貸し」というと6カ月以上を指します。一般的な住民や長期滞在・長期出張などで「住まい」として暮らす場所として貸し出すものです。

ハワイで一軒家やコンドミニアムを賃貸に出す際に、その物件が立っている土地のゾーニングが関わってきます。細かくはたくさんありますが、大きく分けると、住宅用の区画（レジデンシャル）か、ホテルなどの区画（リゾート）なのか、が大きな違いです。

レジデンシャルの場合、ホノルル市の法律ではミニマムの賃貸は30日以上となっており、観光客エリアにある物件だと1ヶ月単位で回すバケーションレンタルとして運用しているオーナーもいます。バケーションレンタル管理については別の記事で説明します。　

ホノルルにおける一般的な賃貸契約、日本との違い

通常、長期賃貸は6ヶ月単位や1年単位での契約や契約更新のことが多く、一定期間を超えたら「Month to Month」といって1ヶ月単位で更新されるケースもあります。

日本でいう敷金・礼金・不動産会社への仲介手数料として日本の都心部では家賃の4ー5ヶ月分が初期費用としてかかるのが相場です。ハワイではDeposit（預け金、日本の敷金に当たり、退去時に経費を差し引いて戻って来る）として、通常1ヶ月分と家賃が必要となり、日本と比較すると初期費用はおさえられます。

しかし、ハワイでは一般的に日本に比べて賃貸関係については相互に解消がしやすく、退去したい・退去してほしい場合には、30日から45日前にNotice（予告）を行うことで解消ができる条項が盛り込まれているケースが多いです。契約期間内にキャンセルする場合にはEartly termination fee（違約金）を徴収したり、Deposit（日本でいう敷金）を返還しないなどの条件を契約書にいれることもあります。

また日本の賃貸と違い、冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、オーブンなどの家電が付いた状態で賃貸に出されていることがほとんどです。さらにFurnished（家具付き）といって、ベッドやダイニングセット、デスク、ランプなどの一式が付いた形での賃貸もあり、こちらは学生向けなど若い人向けのスタジオやワンベッドルームなどで見られます。通常の賃貸よりもFurnishedのほうが賃料が高くなります。

退去時にはプロフェッショナルクリーニングやカーペットクリーニング、ペットがいる場合にはスペシャルクリーニングを入れることなどをオーナーが契約条件に盛り込んでいる場合もあります。

管理費について

「ハワイに住む」が調査したところ、ハワイにおける長期賃貸の不動産会社の管理費用は、「月額賃料の8～10%」が相場のようです。

契約や保険・税金・手続きなどの管理（代行）

まず、不動産所有にはもろもろの契約や加入すべき保険、納税、管理組合からのお知らせなどさまざまな手続きも発生します。保険の更新忘れや税金の払い忘れなどはペナルティになりますのでタイムリーに処理できるように、代行してくれる管理会社も多いです。

• 郵便受取:  郵便物の受け取りや転送。
• 税金や公共料金の支払い代行: 物件に関連する支払いの管理。資料をスキャンして送るなど。
• 保険管理: 物件に関する保険の加入や更新手続き。保険を使う場合の保険会社とのやりとり。
• 管理組合への対応 :　管理組合に加入している物件の場合、その対応。

長期賃貸管理の基本的な項目

何と言っても長期賃貸の不動産の場合、「良いテナント探し」と「空室率を下げる」ことが利回りに直結します。長期賃貸管理としてはこのような管理項目があります。
 

• テナント募集 : 募集サイトへの登録、募集用写真撮影・ステージング。
• 入居者審査、面談、物件案内 :
  クレジットヒストリー・スコア（信用調査）、職業、収入など身元と支払い履歴を確認。部屋をきれいに使ってくれそうか、他のテナントとトラブルにならない人物かの判断。
• 部屋の検査、修理、修繕、害虫駆除 :
  テナントの入れ替え時、またテナントからのクレームや報告に対応。
• 入居前後の清掃、準備 : 入居時によい状態で引き渡せるように清掃や準備。必要に応じて、塗装を直す、古くなった家電を入れ替えなど。
• インフラ系の加入サポートやトラブル対応 : インターネット、ケーブル、電気、水道などのセットアップ、トラブル時の対応。
• 家賃の回収と月次のレポート : もっとも大事な回収作業。家賃の遅れがあった場合の督促。
• テナントの状態のモニター : 家賃の入金遅れなどトラブルがあるテナントへの退去勧告や退去の実施（Eviction）。

英語が苦手な日本人オーナーが管理会社選びの際に気をつけることとポイント

1、日本語対応を快くやってくれるか？

日本語を話したり読み書きしたりできるスタッフがいるかどうかは重要です。賃貸契約書は基本的に英語になりますが、その内容をしっかり日本語で説明してくれる会社は安心できます。また税金関連の書類など英語のレターに対して、もれなく対応してもらえるかも大切です。

2、コミュニケーションは取りやすいか？

連絡手段（メール、電話、LINEなど）が、ご自身が使いやすい手段に対応してくれるかどうかを確認。 緊急時の対応方法についても確認しておきましょう。分からないことがあったときに相談がしやすかったり、親切だったり、ご自身が話しやすいと感じる相性のよい会社を選びましょう。
 

3、空室率を下げるための努力を惜しまずやってくれるか？

募集ツールは、オンラインから新聞広告など幅広く存在していますが、物件のエリアやタイプにマッチした募集ツールをタイムリーに組み合わせ、「良いテナントが、長期的に、途切れることなく入る状態」を作るノウハウを持っている管理会社をパートナーに選びたいですね。
また、テナントの支払いに遅れがないかどうか、また学生のテナントなら卒業タイミングなどを把握して、退去の起きそうなタイミングをどれだけ把握できているかも、稼働率をあげ、利回りを上げるために大事です。空室がたびたび起きる、なかなか埋まらないといった不満をお持ちの方は、管理会社を見直してみるのも手です。　

4、管理・サポート体制がしっかりしているか？

またテナントからのトラブルに迅速に対応してくれるフットワークの良さも、よいテナントをつなぎとめるために必要です。テナントにとっては、例えばシャワーや冷蔵庫などの不具合は一大事。
こういったトラブル発生時に、ハンディマン（簡単な修理のできるスタッフ）や工事業者・修理業者などをいち早く手配できるかどうか、地元のネットワークをどのくらい作れているか、も大切です。　

関連記事:
「別荘・不在宅管理」「バケーションレンタル管理」編はこちらです。

　日本語で「長期賃貸管理」に対応してくれる管理会社

上記のようなポイントを参考にしながら、ぜひハワイ不動産を利回りよく回し、しっかりいいテナントをつけて、管理してくれそうな会社にお問い合わせしてみてください。

こちらでは日本語で長期賃貸管理を行ってくれる会社をリストアップしています。