ハワイ不動産の専門家であるインフィニット・オーシャン社に「誰でもわかるハワイ投資用不動産購入のメリット」についてに聞いてみました！
インフィニット・オーシャン：
日本に居住しながらハワイで投資用不動産のご購入を検討されている方にとって、減価償却を活用し確定申告を通じて、大きな税効果を得られる機会というのはとても魅力的なお話だと思います。今回は、物件購入によるメリットや税効果の基礎知識などをお伝えします！
ハワイで償却物件投資が注目される理由
建物評価額が高い物件が多い
日本の不動産は築年数が経過するにつれ建 物価値が下がる傾向がありますが、ハワイ では、不動産を適切なメンテナンスによっ て価値を維持する文化があります。特に高級コンドミニアムやヴィンテージの戸建て住宅では、定期的な修繕や改装が行われ、 建物の外観や機能が現代の基準を満たし続けています。このため、建物の評価額が 高い物件が多く存在します。日本は土地の価格が高く、建物価値が低いために中古物件の場合、建物比率が10～50%程度となるのに対し、ハワイの物件は建物比率が70～90%ほどと高い点が特徴的です。マーケットの安定性
ハワイは島であるために土地の面積が物理的に限られ、さらに山地や自然保護区 域が多く、新しい不動産開発が可能な平地が少ないです。これにより、住宅供給が 自然に制限されています。また世界中から人気があることもあり不動産の雷要が 供給を上回りやすい傾向にあります。そのため、価格が下がりにくい市場となっ ています。実際、リーマンショックやコロ ナ禍の影響で一時的に価格が下がったものの、その後は再び上昇しています。 建物価値が目減りしにくいため、購入価 格よりも高値で転売できる可能性があり、キャピタルゲインを得る、または運用益を得たうえ購入価格程度で売却するなど理想的な投資モデルと言えます。 また、ハワイ州の固定資産税率は全来で最も低く、ランニングコストを抑えられる点も魅力です。最短4年償却！減価償却による税効果
法人にとって大きなメリット
令和2年度に税制改正が行われ、海外中古物件に対して、個人では「簡便法」による減価償却費から生じる損失が計上できなくなりましたが、法人についてはそのような制限はなく、高い建物比率を生かした多額の減価償却費の計上が可能です。法人でハワイの物件を購入する場合、日本国内の中古建物と同様に、簡便法を用いて法定耐用年数と経過年数を基に算出すると、最短4年で減価償却による税効果を得ることが可能です。ハワイの物件は建物評価額が高いため、短期間で大きな減価償却費を計上できます。個人にも日本より優れた税効果
個人が海外の不動産を購入する場合、簡便法が適用されないため4年償却の対象とならず、法定耐用年数である22年で償却する必要があります。しかしながら、ハワイ不動産は建物評価額が高いため、日本不動産より大きな減価償却費を計上できるケースが多いです。例として、下図②のように築30年・購入額1億円の居住用賃貸の木造住宅を取得した場合、ハワイ不動産は、1年間で368万円の償却ができます。個人で購入したとしても、ハワイ不動産を購入した場合、3680万円の償却が可能となり、下図①日本の不動産を購入し計上できる減価償却費250万円よりも上回り、税効果は期待できます。このように、個人でもハワイ不動産を購入することで、日本より高い税効果を得られる点は大きな魅力です。
（居住用賃貸・法定耐用年数22年経過（4年償却適用）の場合）
【ハワイ不動産】
建物評価額8000万円 1年間に2000万円の償却
（8,000万円✕0.25）
【日本不動産】
建物評価額1000万円 1年間250万の償却
（1000万✕0.25）
この差から、法人でハワイ不動産を購入することで得られる税効果の大きさがわかります！
（居住用賃貸・法定耐用年数22年経過の場合）
個人で【ハワイ不動産】を購入の場合、
見積もり法か法定耐用年数22年償却
建物評価額8000万✕0.046 1年間で368万円の償却
ハワイ投資用不動産購入の注意点
日本とハワイ州 それぞれで確定申告が必要
日本居住者がハワイで不動産を所有する場合、日本とハワイ州の両方で確定申告が必要です。ハワイ州の不動産から得られる収益に対してハワイ州税務当局への申告をする必要があります。 アメリカでは建物の種類によって減価償却の期間が定められています。居住用賃貸不動産では27.5年、非居住用不動産では39年が適用されます。この期間は建物の構造や新築・中古に関係なく適用されます。重要な点として、減価償却の対象は建物部分のみで、土地部分は対象外となります。そのため計算時には建物と土地を分けて評価する必要があります。二重課税を防ぐ仕組み
前述のとおり日本とハワイ州での申告が必要となり日本での申告は納税者の全体の収入について申告し、ハワイ州では物件で得られた収益のみが申告の対象となります。二重課税をされてしまうのではないかと心配になる方もいらっしゃると思いますが日本とアメリカは租税条約を締結し、原則二重課税を防止しています。ハワイ州で納税した税額分については全部あるいは一部、税額の軽減措置を受けることができます。そのため、一時的に日本とハワイ州の両方に納税する必要があるものの原則的には二重課税が解消されます。
インフィニット・オーシャンの購入・販売サービス
インフィニット・オーシャンでは下記のようなサービスでお客様のハワイ不動産購入から管理、インテリアコーディネートまでサポートしています。
<アフターケア＞
当社は契約締結後のサービスも充実しており、契約締結後も安心して生活・運用いただけるよう、それぞれの税務・法律アドバイザーをはじめ、関連業界の専門家をご紹介いたします。
＜不動産管理とコンシェルジュサービス＞
ご所有物件の賃貸のお手伝い、インテリアコーディネートをご提案、定期メンテナンス、別荘としてご利用前の清掃、生活必需品の補充、レジャーやお食事のご手配など、物件管理とコンシェルジュサービスをご提供いたします。
＜オンライン相談＞
ハワイ現地や東京オフィスにて対面でのご相談に加え、オンラインでのご相談も受け付けております。ご自宅等にいながらハワイ現地の物件をご覧いただき、様々な情報をお届け、ご質問にお答えいたします。
ご購入物件金額に応じて、ANAのマイルを進呈します。※条件や積算の上限があります。お問い合わせください。 海外不動産経験豊富な税理士をご紹介
海外不動産を用いた節税については、所得状況や税制状況を鑑みた長期的な計画が重要ですので、税理士や専門家の意見を聞く事も重要です。弊社より海外不動産の経験豊富な税理土をご紹介いたします。
税理士 小林浩二先生（朝日税理士法人 代表社員）
昭和40年生まれ。早稲田大学卒業後、イギリス系証券会社等勤務を経て、現在は朝日税理士法人の代表社員。税理士。専門分野は相続税、譲渡所得税、企業組織再編税制をベースにした資産税分野。特に事業継承や不動産を活用した相続対策。地主・公開企業・未上場会社のオーナー様の相談を多数手がける。
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インフィニット・オーシャン オフィス所在地
新しいハワイの不動産会社「INFINITE OCEAN（インフィニット・オーシャン）」はワイキキと東京にオフィスを構えています。
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