ハワイ不動産の一般的な売却プロセス

• A. 不動産エージェントを選ぶ
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• B. 物件の売出し準備・ 売出し希望価格を決める
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• C.「MLS」への掲載をする
  MLS（Multiple Listing Service）という不動産データベースシステムに物件情報は全て掲載される。ホノルル不動産協会のHPで誰でも物件の閲覧が可能（英語）。
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• D.オープンハウス・内覧
  ステージングと言って、売却物件の見映えを良くする演出も重要で、ここも担当エージェントの力量が問われる。
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• E. 購入希望者の オファーへの対応をする
  オファーがない場合は、価格改定を検討する場合もある
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• F. エスクローの開設と 不動産の調査をする
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• G. 売主開示文の確認をする
  物件に関する告知事項を掲載した開示文を提出する。この開示文をもとに、購入希望者は購入の最終判断をする。
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• H. 権利証の公証手続きをする
  物件の名義変更３日前までに売り手と買い手の双方が公証のもと書類にサインする。
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• G. 登記完了となる
  エスクローから登記完了の連絡が入ると、鍵の受け渡しに進む。売却代金は指定の銀行口座に入金される。

ハワイの不動産売買に際しては、買い手が購入申し込みをしてから、交渉や契約を経て売却完了まで（下記プロセスのF～I）は約45日の期間で完了することが多い。

その前の準備期間をどれ位とるかは、売却にあたって必要な改修の程度などにもよる。

また、日本在住の方でも日本にいながら、ハワイに来ることなく売却を完了することもできる。必要なら鍵の受け渡しは郵送などで行うなどして、不動産管理会社やハワイの不動産エージェントとコミュニケーションをとって進めることができる。

上記の流れをひとつずつ詳しく説明する。

A. 不動産会社＆エージェントを選択

物件の売却を担当する不動産エージェント（個人または不動産会社）を決め、専売契約を結ぶ。経験が豊富で、所有している物件が建つ地域に精通していると安心。
 

もちろん、ご自身（売主）との相性も大切で、良い売却をするスタートは信頼できるエージェント選びと言っても過言ではない。購入時と違うエージェントに売却を依頼しても問題ないので、売却にあたって改めて、エージェントを選びなおす人も多い。

B. 物件の売出し・希望価格を決定

次に売出しに必要な補修や片付けなどの準備を行い、その後売出し希望価格を決める。物件を魅力的に見せるステージング、写真、また最近では紹介動画などでのアピール力も売却スピードや価格に関わってくる。

自身の不動産エージェントから現在のハワイの市場動向、同ランクの物件の売値など、なるべく多くの情報をもらい、最終的な売り出し時期・価格を決定する。

C. 「MLS」への掲載をする

売値が決まったら、ハワイの全ての売買物件が掲載されている不動産データベース「MLS」に、不動産エージェントが物件を登録する。

物件情報が登録されると、「ハワイに住む」はじめ、他の不動産関連のサイトでも物件情報が掲載される。売却の際には必須の手続きとなる。

D. オープンハウス・内覧

売出しになったのち、オープンハウスを行うことが多い。オープンハウスとは予約不要で、購入に興味のある人やエージェントが内覧できる機会のこと。一般に日曜日に開催されることが多い。オープンハウスが禁止されているコンドミニアムもある。またテナントが居住中の場合はオープンハウスが難しい場合や、テナントに2日前までに告知をして内見の許可をもらうなど、空室での売却よりはプロセスが複雑になる。

またオープンハウスだけでなく、興味がある買主のエージェントを通じて個別にリクエストされ、設定されることも多い。通常、売り主は内見には立ち会わない。双方のエージェントを通じて、内見の感想や感触などは情報共有される。

E. 購入希望者のオファーへの対応

購入希望者からオファーが届いたら、返答する必要がある。オファーには希望購入金額や条件が記載されており、それをもとに売買条件を話し合う。

MLSに物件を掲載しても購入希望者がなかなか現れないこともあり、その場合はエージェントと相談して価格の改定や内覧の際のステージング（演出）などを再検討する必要がある。

F. エスクローへの依頼と不動産調査

売買の基本的合意が成立したら、次に「エスクロー（Escrow）」と呼ばれる第三者機関に、取引仲介を依頼する（口座を開設すると言うこともある）。

買い手はまずエスクローに購入代金の一部を手付金として預ける。売却物件が提出された登記簿通りか、提示した条件と合致しているか、税金や管理費の未払いはないか、シロアリ検査を行っているか、などを確認する。

調査結果は買い手に提示され、調査結果によっては契約を解除する権利を一定の期間与えられる。

G. 売主開示文の確認

売り手は、開示文のフォーマットに沿って開示事項を記載。過去、現在にかぎらず物件に関するあらゆる情報に対する質問事項が記載されている。

売り手はすべて正直に回答する義務がある。買い手は開示文を見て再度、契約を結ぶかどうかを決めることができる。ここまでの段階で買い手がキャンセルを申し入れれば、買い手は手付金が戻り、振り出しに。また別の購入希望者を探すことになる。
 

H. 権利証の公証手続き

契約が成立したら、エスクローが弁護士と共に不動産の権利移転の書類を作成する。この権利移転書類は、売り手と買い手ともに公証手続きが必要。ハワイのエスクロー会社で手続きをする。

売り手が日本にいる場合は、日本のアメリカ大使館や領事館、特定の公証役場などでも手続きができる。エスクローが全ての書類、購入費用などを確認すると、不動産の名義変更が行われる。

名義変更が完了した時点で、売り手に代金が支払われる。この時エスクローに支払う費用や税金などの経費も差し引かれる。

I. 登記完了

登記日のハワイ時間午前８時以降に、エスクローから「登記が完了した」という連絡があり、買主のエージェントに鍵の引渡しが行われる。各種費用が差し引かれた後の売却金は、指定の銀行口座に同日の午後に入金される。

売却にかかる費用について

不動産エージェントに支払うコミッション（売買金額の約６％）

ハワイの不動産売買の手数料は、売主が負担する。売買金額の約6%が相場となっている。この手数料を、買主と売主双方のエージェントが折半し、コミッションとしてエスクローを通じて支払う。

売主はエージェントと契約を交わす際にコミッションの割合を取り決める。約６％のコミッションが一般的で、買主のエージェント所属の不動産会社と売主のエージェント所属の不動産会社に等分され、支払われる。

エスクロー費用（売買金額の約１％）

売主と買主が50％ずつ負担するのが一般的。保険、譲渡書類作成費用、名義調査料、シロアリ調査費用、譲渡税など。

ハワイ不動産の売却時にかかる税金について

売却を決済した日の為替レートで税金の計算が行われる。日本人は米国の非居住者となるため、ハワイ州と連邦（米国政府）にそれぞれ源泉税を支払う。

（1）源泉徴収税

源泉徴収税には２つの種類がある。

●ハワイ非居住者がハワイ州に収める「HARPTA（ハワイ州源泉徴収税）」
2018年9月より7. 25%に引き上げられた。地元住人または現地法人、ハワイの法務局に登録済みの外国法人については、免除される。

●米国非居住者が連邦政府に収める「FIRPTA（連邦源泉徴収税）」
非居住者の場合、売却額の15.0%が課される。買い手が自宅としての使用の場合、30万～100万ドル未満の売却額は10%に減額され、30万ドル未満の売却額であれば免除。

※源泉徴収税については、翌年に確定申告を行うことで、必要以上に納税した分は還付される。

（2）ハワイ州譲渡税

売却時に、エスクローが売り手の売却利益よりハワイ州に収める。

（3）日本の所得税

利益が出た場合には日本でも課税される。譲渡所得という形で課税され、原則として国内外問わず生じた所得に適応。ハワイ不動産の保有期間により税率は変動する。

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